La loi Pinel : investir dans le neuf
La loi Pinel donne lieu à une réduction d’impôt pour dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, essentiellement dans le neuf. Il peut s’agir de biens juste achevés, proches de l’état d’achèvement et ceux dont la construction est ordonnée par le demandeur. Ils doivent être situés dans des secteurs dits « de tension » et où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande locative.
Depuis le 1er janvier 2021, la loi ne concerne plus les maisons neuves et se concentre sur les appartements neufs. Le mot « logement » devient « bâtiment d’habitation collectif » dans l’article 199 novovicies du Code des impôts relatif aux conditions d’accès au dispositif Pinel.
Ce dispositif limite le nombre d’achats de logements à deux par an pour bénéficier de la réduction d’impôt. Il est accessible à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France, pour un investissement réalisé entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. À noter que ceux réalisés entre 2013 à août 2014 peuvent aussi bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Duflot.
Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, le bâtiment neuf doit répondre au niveau de performance énergétique RT 2012. L’engagement de location est de 6 ans minimum et le bien doit être loué dans les 12 mois après son acquisition ou la fin du chantier de construction. Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafonnement, qui est d’ailleurs actualisé chaque année.
Le locataire peut être toute personne située hors du foyer fiscal. Il peut donc s’agir d’un membre de la famille. Le propriétaire devra par contre s’assurer de respecter les plafonds de ressources du locataire et de loyer.
La loi Denormandie : investir dans l’ancien
Ce dispositif s’applique à l’investissement locatif dans l’ancien. Il permet de répondre au besoin plus large de logement des populations, mais aussi de lutter contre l’insalubrité des habitations. L’achat de biens à rénover dans des zones bien définies permet aux particuliers investisseurs de profiter d’une réduction sur l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Denormandie est soumis aux conditions suivantes :
- acquérir un bien à rénover dans une des 222 villes « Cœur de ville » (avec une date d’achat située entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022) ou dans les communes ayant passé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire)
- engager des travaux à hauteur de 25% du prix du bien
- mettre le bien en location nue pendant au moins 6 ans (9 ou 12 ans) et proposer le bien à un loyer accessible aux foyers aux revenus modestes (en respectant les mêmes plafonds de ressources et de loyer que pour le Pinel neuf)
Les travaux éligibles sont ceux liés à la performance énergétique (obligatoirement réalisés par un artisan ou une entreprise labellisée RGE), à l’assainissement, à l’aménagement des surfaces habitables, à la création de nouvelles surfaces habitables et à la modernisation du bien.
Le calcul de la réduction d’impôt se fait par rapport au prix de revient net du logement (dépenses de rénovation comprises). Le taux de l’avantage fiscal est de 12% pour un engagement locatif de 6 ans. Il passe à 18% pour une location sur 9 ans et à 21% pour 12 ans d’engagement.
Le plafonnement est limité à un investissement de 300 000 euros maximum. La base de calcul ne prendra pas en compte le montant au-dessus de cette somme.
Pinel vs Denormandie : différences et points communs
Le dispositif Denormandie est calqué sur celui de Pinel, mais il s’en éloigne sur certains points.
Similitudes
Les deux dispositifs permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans les deux cas, plus la location est longue, plus l’abattement fiscal est intéressant. Les durées d’engagement sont les mêmes : 6, 9 ou 12 ans.
Le plafonnement est fixé à 300 000 euros avec les travaux en Pinel, comme en Denormandie. Les coûts ne peuvent excéder 5 500 euros du m².
Différences
Même s’il concerne également l’ancien depuis l’amendement Denormandie faisant suite à la loi des finances 2019, le dispositif Pinel concerne essentiellement l’immobilier neuf. La loi Denormandie vise quant à elle uniquement l’immobilier ancien. Il faut aussi souligner que la loi Pinel pose une limite au nombre d’achats maximum par an, contrairement au dispositif Denormandie.
Pour la loi Pinel, les biens doivent se situer dans des zones bien définies : la zone A bis (Paris et départements limitrophes), la zone A (reste de la petite couronne et les très grandes villes françaises) et la zone B1 (villes de taille moyenne, la Corse, les DROM ou des communes comme Annecy ou Bayonne).
En comparaison, la zone Denormandie concerne les centres-villes de certaines communes. Les villes du dispositif Denormandie sont définies par le gouvernement. Il s’agit des villes du plan « Action Cœur de Ville » et des villes ORT.
Investissement locatif : quel dispositif choisir ?
Si la question est « comment payer moins d’impôt grâce à un investissement locatif ?« , la loi Pinel comme la loi Denormandie sont adaptées. Chacun de ces dispositifs répond toutefois à des critères différents.
Le choix doit notamment se faire en fonction du besoin et du profil de l’investisseur, du type, du montant et de l’emplacement du bien. Pour acquérir un bien en centre-ville, on se dirigera plutôt vers l’investissement locatif en Denormandie. Il en va de même si le bien visé est une maison, étant donné que la loi Pinel ne concerne que les appartements depuis 2021.
Les personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif sans travaux préfèreront le dispositif Pinel dans le neuf. Il faut toutefois noter qu’il est parfois difficile de trouver des biens de ce type dans de nombreuses grandes villes. Il ne faut donc pas nécessairement se focaliser sur des biens neufs si on veut accéder à la propriété dans ce type de secteur.
Pour un projet bien défini et un investissement locatif correctement calibré, de nombreux contribuables font le choix de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Grâce à sa connaissance approfondie du marché, des différents secteurs et des subtilités des différents dispositifs, cet expert peut maximiser la performance de la stratégie d’optimisation fiscale de ses clients.
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