L’effet de levier en immobilier
En physique, l’effet de levier consiste à utiliser un point de pivot pour augmenter considérablement une force. Il permet de soulever des charges bien plus importantes qu’en employant sa propre force à main nue.
Quand ce principe est appliqué à l’immobilier, l’effet de levier correspond au crédit immobilier. Concrètement, l’effet de levier du crédit immobilier s’utilise pour augmenter sa capacité d’investissement. L’investissement immobilier permet de se créer un patrimoine. Comme il s’agit d’un placement sûr et qu’il peut générer des revenus, les banques sont plus enclines à accorder des prêts pour un investissement dans la pierre.
L’effet de levier permet d’accéder à des biens dont le prix est plus élevé, sans modifier leur apport initial. Il s’agit donc de s’endetter intelligemment (à court terme), de manière à augmenter sa capacité d’investissement, et à terme, son capital.
L’effet de levier et l’investissement locatif
L’effet de levier consiste donc à utiliser l’épargne comme apport initial et à recourir à un crédit pour solder le reste du montant.
Le fonctionnement de l’effet de levier
L’apport personnel généralement demandé par les banques s’élève à 20%, si le profil du demandeur est rassurant. Les 80% restants correspondent au levier fourni par l’établissement bancaire.
Au final, en fournissant 20% de la somme demandée, l’investisseur obtient son bien immobilier. Notez que les très bons profils pourront se voir accorder un crédit même sans apport.
L’application de l’effet de levier dans l’investissement locatif
En investissement locatif, les loyers sont utilisés pour rembourser les traites mensuelles du crédit immobilier. Un apport initial important permet de faire baisser le montant des mensualités. Si le crédit est accordé à un taux fixe et que l’inflation justifie d’augmenter les loyers, la charge d’emprunt est progressivement réduite.
Application de l’effet de levier en investissement locatif
L’intérêt de l’investissement locatif, c’est qu’il génère des revenus. Ces revenus étant utilisés pour rembourser le crédit, il permet de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement.
Imaginons qu’une personne a 100 000 euros à investir et qu’elle prévoit d’acheter un studio à ce prix-là dans l’objectif de le louer. D’un côté, elle s’évite les différents frais liés à un crédit bancaire et obtient immédiatement un bien immobilier sans avoir à régler de mensualités sur plusieurs années. Elle ne bénéficiera cependant que d’un loyer de studio, qui reste relativement faible.
En utilisant l’effet de levier, elle pourra sécuriser un crédit bancaire de 400 000 euros en utilisant ses 100 000 euros comme apport initial. Son épargne et le prêt lui permettent alors de viser un bien d’un montant de 500 000 euros, qui sera loué plus cher et dont le loyer permettra de remboursement les mensualités du crédit. En définitive, c’est donc le locataire qui paie votre crédit.
L’investisseur peut aussi opter pour un bien plus de 400 000 ou 300 000 euros et maximiser le taux de son apport initial. Cela aura pour effet soit de réduire le montant de ses mensualités, soit de réduire la durée de remboursement.
Effet de levier et défiscalisation
Le crédit immobilier devient donc un outil pour financer intelligemment son patrimoine immobilier. De plus, il est tout à fait compatible avec les différents dispositifs de défiscalisation. Il faut par contre noter que ces dispositifs sont complexes et pleins de subtilités. Passer par les services d’un cabinet en gestion de patrimoine aide à mûrir le projet et à prendre des décisions éclairées.
Le dispositif Malraux
Les contribuables dont le foyer fiscal est en France métropolitaine et justifiant d’importants moyens financiers peuvent effectuer un investissement locatif en Malraux. Ce dispositif a été mis en place par l’État pour encourager la préservation et la mise en valeur de secteurs sauvegardés.
Il permet d’acquérir des biens de prestige dans des emplacements situés à proximité de monuments historiques, dans des secteurs exceptionnels et souvent en centre-ville. Il s’agit de zones où la demande locative est forte et les loyers sont élevés.
Investir en Malraux permet ensuite de bénéficier de réductions sur les impôts sur le revenu sur le montant des travaux de restauration qui auront été engagés. Il faut par contre préciser que le taux de réduction dépendra de la localisation du bien.
La loi Pinel
Ce dispositif vise l’investissement locatif dans le neuf. Il donne droit à une réduction d’impôt importante pour l’achat d’un appartement à la condition de le louer à une personne disposant de ressources modérées. Le taux d’abattement dépend de la durée de location de l’appartement neuf (6, 9 ou 12 ans).
La loi Denormandie
Ce dispositif favorise l’investissement locatif dans l’ancien grâce à des réductions d’impôt. Il ne concerne que les biens localisés dans des quartiers anciens dégradés de certaines communes. Ces biens sont situés en centre-ville et sont dans un état de délabrement avancé, voire insalubre.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, 25% de l’investissement total doivent être engagés dans la rénovation et les travaux de remise en état du bien. Certains travaux devront obligatoirement être réalisés : création de nouvelle surface habitable, isolation, changement de chaudière et travaux de rénovation énergétique.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
La location en meublé non professionnel bénéficie du statut de niche fiscale en France. Il permet en effet de bénéficier de certains avantages fiscaux selon le régime d’imposition choisi.
Pour profiter de ces avantages, le propriétaire du bien ne doit pas être inscrit en tant que Loueur Meublé professionnel au RCS et appliquer un loyer n’excédant 23 000 euros par an sur le bien.
Les biens concernés par le statut LMNP peuvent être soit des biens individuels loués meublés, soit des résidences de services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme ou affaires).
Au final, l’effet de levier permet d’atteindre un rendement plus élevé que le coût d’emprunt. En plus de se constituer un patrimoine immobilier, l’investisseur génère rapidement des revenus en n’engageant qu’un faible effort d’investissement.
La rentabilité financière réalisée par l’effet de levier doit toutefois être calculée précisément, au même titre que la rentabilité nette immobilière. Au vu de la complexité de ce type de projet, n’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement à l’investissement.
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