Investir en meublé ou non meublé : quelles différences ? 

Investir en meublé ou non meublé : quelles différences ? 

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier dans le but de le proposer à la location. Hors bail saisonnier, deux possibilités s’offrent à vous : le proposer nu ou en meublé. Hormis le fait qu’il vaut mieux privilégier un emplacement en hyper centre propice à un fort turnover de locataires pour le meublé, quelles sont les différences et les implications des deux formules en terme financier, administratif et fiscal ? Faisons l’état des lieux.

Choisissez le bail adapté à votre bien

Si vous avez acquis un appartement de petite superficie destiné à loger une personne célibataire ou un couple sans enfant, optez plutôt pour le meubler et l’équiper. Ce type de logement est en effet généralement plébiscité par des étudiants de passage pour un laps de temps relativement court et qui ne souhaitent donc pas s’encombrer de mobilier ou d’équipements électroménagers. Cette solution vous permettra de plus d’appliquer un loyer plus élevé puisque vous louez le logement  ainsi que son contenu. Le revers de la médaille est que vous devez prendre en charge les frais de réparation ou de remplacement d’un appareil en cas de panne.

Dans le cas où votre offre porte sur un logement plus vaste destiné aux familles, il est plutôt recommandé que vous le proposiez vide de tout meuble ou équipement. Prévoyant d’y séjourner pour une longue période, ces locataires arrivent généralement avec leur propre mobilier. De plus, ils préfèreront  aménager et décorer leur intérieur selon leur goût.

Choisissez la durée de votre bail

Si vous ne souhaitez pas vous charger régulièrement des fastidieuses démarches de recherche de locataire, de la publication d’annonces jusqu’à la signature du bail, en passant par le rituel des visites et la vérification des dossiers, optez plutôt pour une location nue dont la durée est de trois années, contre une seule dans le cas d’une location meublée. Vous réduirez ainsi les cas de vacance locative, ainsi que les éventuels frais de gestion si vous faites appel aux services d’une agence immobilière.

Quel mobilier et équipement choisir pour un meublé ?

Le décret du 31 juillet 2015 impose des règles en matière d’équipements à fournir pour que le logement soit considéré comme meublé. D’une part, chacune des pièces du logement doit être meublée en fonction de sa destination et une liste de onze éléments au minimum doit impérativement s’y trouver, d’autre part. Lit avec couette ou couverture, dispositif occultant dans les chambres, luminaires, une table et des sièges, équipements d’entretien, étagères pour ranger. Dans la cuisine, une table de cuisson et un four classique ou à micro-ondes, un réfrigérateur avec congélation, des ustensiles et de la vaisselle.

Quel statut choisir pour louer en meublé ?

Deux options de statut sont possibles pour louer en meublé. Celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est le plus intéressant. Il n’est cependant applicable que si les revenus locatifs dépassent 23 K€ par an et qu’ils représentent au moins la moitié du revenu du foyer fiscal. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est alors obligatoire. L’alternative, qui concerne la grande majorité des loueurs en meublé, est de choisir le statut de LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.

Quid de la plus-value immobilière ?

Si vous projetez de revendre votre bien immobilier en réalisant une plus-value éventuelle, l’inscription en tant que LMP, si elle est possible, est recommandée. Celle-ci vous permet en effet de vous exonérer totalement ou partiellement d’impôt sur la plus-value sous réserve que votre durée d’activité soit supérieure à cinq ans et que vos revenus locatifs bruts n’excèdent pas respectivement 90 K€ ou 126 K€ annuels.

Dans les autres cas, il vous faudra patienter 30 ans pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value, vous ne serez redevable que de la part des prélèvements sociaux (17,2 %) après 22 ans et vous serez taxés à 36,2 % en deçà.

Avantage fiscal

Si vous investissez dans le cadre du régime Pinel et pour profiter des avantages fiscaux associés, vous devez obligatoirement dédier votre bien à une location vide durant au moins six années. Libre à vous de changer de statut locatif au terme de cette période.

Déclaration fiscale

Quel que soit le choix de bail que vous avez effectué, vous pouvez opter pour un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés ou bien le régime réel d’imposition.

L’abattement équivaut à 30 % des revenus locatifs en non meublé à hauteur de 15 K€ et à 50 % en meublé limités à 70 K€. Ce régime est donc plus intéressant en ce qui concerne les baux meublés.

Le régime réel, quant à lui, consiste à soustraire les intérêts de votre emprunt immobilier, les frais et taxes liés, le coût de l’assurance, etc. de votre loyer encaissé. Vous déclarez ainsi votre revenu locatif net. Là encore, le meublé vous apporte un petit plus, puisque vous pouvez ajouter l’amortissement de votre bien sur 25 à 40 ans et de votre mobilier sur 5 à 10 ans, aux charges à déduire.

La différence entre les deux formules se situe également au niveau des rubriques déclaratives : les loyers non meublés entrent dans le cadre des « revenus fonciers », alors que les revenus locatifs meublés sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

 

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