Différentes formules juridiques permettent d’acquérir puis de gérer à plusieurs un actif immobilier. Chacune de ces solutions sera plus ou moins adaptée selon que l’on veuille investir en famille ou entre amis, dans le seul but de partager un patrimoine foncier ou d’optimiser une succession. À ces fins, le régime de l’indivision ou encore de la SCI répondront aux attentes de ceux qui veulent investir collectivement. Mais, si indépendamment de toute stratégie familiale ou successorale, vous envisagez d’investir à plusieurs pour faire fructifier votre patrimoine, il sera peut-être plus judicieux de se tourner vers des solutions d’investissement telles que les SCPI.
L’indivision : une solution simple à mettre en œuvre, mais qui peut être source de situations conflictuelles
Qu’il s’agisse d’investir en couple, entre amis ou avec d’autres membres de sa famille, le régime de l’indivision a le mérite de la simplicité. Nul besoin en effet de créer une structure juridique. Lorsque vous achetez un bien immobilier en indivision, le notaire se chargera de mentionner dans l’acte la quote-part revenant à chacun. Le corollaire de cette absence de formalisme est qu’il est indispensable de bien s’entendre. Les décisions concernant la gestion du bien doivent en effet être prises à l’unanimité. À défaut, l’indivision sera bloquée. Des conflits peuvent en outre survenir entre indivisaires, notamment dans le cadre d’une succession, lorsque ceux-ci ne sont pas d’accord pour vendre aux mêmes conditions.
La SCI : un réceptacle juridique pour investir à plusieurs dans l’immobilier
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale fréquemment utilisée dans un cadre familial pour mettre en commun un patrimoine immobilier. Les associés qui investissent par l’intermédiaire d’une SCI ne sont pas directement propriétaires des biens détenus par cette structure. Ils possèdent en revanche des parts de SCI en proportion des apports qu’ils ont effectués. Il leur sera ainsi possible de céder très facilement leurs parts sociales qui seront soumises à une taxe d’enregistrement (5%) plus avantageuse pour les acquéreurs que s’ils avaient dû acquitter des droits de mutation sur une propriété foncière. Une SCI peut en outre détenir plusieurs biens immobiliers. La société civile immobilière sera donc parfaitement adaptée pour partager un patrimoine immobilier entre plusieurs enfants. Contrairement à l’indivision, une SCI sera cependant soumise à un certain formalisme, nécessitera l’élaboration de statuts et sa constitution entrainera des frais.
SCPI et CROWDFUNDING immobilier : des véhicules conçus pour l’épargne collective
La SCPI : une formule qui a fait ses preuves
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véritable « couteau suisse » de l’investissement immobilier. D’abord parce que ce type de structure existe sous diverses formes qui répondent à de nombreux objectifs que peut se fixer un épargnant : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de plus-value. L’intérêt de ce véhicule de placement réside également dans sa capacité à opérer une saine diversification de ses allocations d’actifs. Mais il permet également de se positionner sur un créneau porteur comme le proposent de nombreuses SCPI thématiques investies dans le domaine de la santé, de la logistique ou du e-commerce. La SCPI offre en outre des solutions efficaces pour anticiper une transmission de patrimoine. Il est en effet possible de procéder au démembrement de parts de SCPI, beaucoup plus facilement que dans le cas d’un bien détenu en direct. Parangon de l’investissement collectif dans l’immobilier, la SCPI permet avec seulement quelques centaines d’euros d’acquérir aux côtés d’autres associés des parts de propriété foncière. Et cela sans aucune contrainte de gestion puisque l’entretien du parc immobilier détenu par la SCPI est assuré par des professionnels.
Le CROWDFUNDING : l’investissement dématérialisé « nouvelle formule » pour investir à plusieurs dans l’immobilier
Apparu au début des années 2000, le mécanisme du crowfundging repose sur le principe du financement participatif. Il a depuis connu un succès fulgurant. Et cette affirmation se vérifie tout particulièrement en ce qui concerne le crowdfunding immobilier. Même si les encours demeurent aujourd’hui encore modestes, la progression de la collecte d’épargne en crowdfunding immobilier s’est élevée à + 85 % en 2018 VS 2017, puis 109 % en 2019 VS 2018. Et la crise sanitaire n’a pas eu d’impact sur cette hausse puisque lors du 1er trimestre 2020 une augmentation des investissements de 46 % par rapport à la même période de référence en 2019 a été constatée. L’engouement pour cette « nouvelle formule » d’épargne immobilière dématérialisée résulte peut-être des rendements élevés offerts par le crowdfunding immobilier : entre 9 et 12 %. S’il s’agit là de l’un des vecteurs indéniables de ce succès, il faut aussi ajouter que le crowdfunding immobilier partage avec la SCPI l’avantage d’être accessible à tous les profils d’investisseurs à partir de quelques centaines d’euros. Toutefois à la différence de la « pierre papier », le crowdfunding vise à financer des opérations de promotions immobilières. L’investisseur n’est donc pas propriétaire, mais créancier. Et l’horizon de placement est relativement court, puisque l’épargnant récupère sa mise de fonds dans un délai de 2 ou 3 ans lorsque la construction objet du financement est achevée.
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