Une taxe qui pourrait continuer de croître dans les années à venir
L’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) dresse un constat alarmant au sujet de la hausse des impôts fonciers. Lors des 10 dernières années, la hausse moyenne de la taxe foncière en France a été de 34,7 % quand, dans le même temps, les loyers ont progressé dans une proportion proche de l’inflation, soit 9,34 %. Et il est peu probable que les hausses récentes de taxes foncières observées dans la plupart des communes de l’hexagone ne se poursuivent pas. Quelques signaux laissent même à penser que cette hausse devrait s’accélérer. Deux facteurs peuvent favoriser ce renchérissement de l’impôt foncier. La révision de la valeur des bases locatives jusqu’ici ajournée à de nombreuses reprises pourrait finir par entrer en vigueur. Par ailleurs, la suppression de la taxe d’habitation fait craindre que les communes ne soient tentées d’augmenter la taxation du foncier pour accroître leurs ressources et surtout conserver leur autonomie budgétaire. Il faut à ce sujet noter qu’un tel scénario réitérerait la problématique constitutionnelle de l’équité des citoyens devant l’impôt. En effet, seuls les propriétaires risquent désormais d’être contributifs des finances locales.
Quelle stratégie d’investissement adopter pour minimiser l’impact de la taxe foncière ?
Un investisseur avisé n’omettra pas de se procurer une copie de la dernière taxe foncière acquittée pour le logement dont il envisage l’acquisition. Il est même pertinent de tenter de reconstituer l’historique de cette taxe sur les 3 ou 4 dernières années pour mesurer le rythme auquel elle a progressé. Il est également utile de se renseigner sur les hausses de taxations pratiquées par une commune avant d’investir. Toutefois, une imposition peu élevée n’apporte aucune garantie et opter pour une ville où la taxe foncière est basse n’est pas nécessairement la bonne stratégie. On a en effet pu voir récemment la taxe foncière de certaines communes s’apprécier de manière importante en quelques années.
Le niveau de l’impôt foncier est un paramètre dont doit tenir compte un propriétaire bailleur pour le calcul de sa rentabilité locative. Des marges de manœuvre existent pour en réduire l’impact. La loi Pinel offre en la matière un avantage considérable puisqu’elle ouvre à un investisseur la perspective d’être exonéré de taxe foncière pendant les 2 premières années. Cette exonération peut, en outre, cumuler avec une nouvelle exonération à compter de la 3ème année et pendant les 5 suivantes. Un logement éligible au dispositif Pinel doit en effet répondre à des normes de performances énergétiques labellisées BBC. Or certaines collectivités locales accordent aux propriétaires de ce type de logement une exonération pendant 5 ans de la taxe foncière, ce qui permet au total de ne pas payer d’impôt foncier pendant 7 ans. La part de la taxe revenant à la commune pourra toutefois ne pas être exonérée par celle-ci.
