Comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ?
Chaque année, de nombreux contribuables se demandent comment payer moins d’impôts et bénéficier d’avantages fiscaux. En France, l’investissement dans l’immobilier locatif est souvent recommandé dans le cadre d’une stratégie d’optimisation fiscale.
L’État a prévu plusieurs dispositifs de défiscalisation pour réduire ses impôts par l’investissement locatif. Les voici :
- Loi Pinel
- Dispositif Denormandie
- Déficit foncier
- Loi Malraux
- Loi Monument Historique
- Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Chacun de ces dispositifs concerne un type particulier de bien (dans le neuf, l’ancien, bien meublé, monument historique, etc.) ou de secteur (quartier dégradé ou secteur sauvegardé).
Ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier
Le déficit foncier décrit une situation en investissement locatif, quand les charges sont supérieures aux recettes pendant une année fiscale. Comment fonctionne le déficit foncier ? Un contribuable dans cette position peut bénéficier d’une « aide » fiscale ou d’une réduction d’impôts pour le financement de certains travaux.
Les frais concernés sont :
- les frais de gestion et d’administration du bien
- les frais de réparation et d’entretien
- les impôts liés au logement et non récupérables
- les provisions pour charge (copropriété)
- les charges locatives
- l’indemnité d’éviction ou de relogement
- les primes d’assurance ainsi que
- les intérêts et frais d’emprunt (uniquement sur les revenus fonciers)
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus.
Il est soumis à un plafonnement de déduction de 10 700 euros maximum, qui pourra être relevé à 15 300 euros dans certains cas particuliers. Ce montant est déductible ou reportable 6 ans sur les revenus globaux et 10 ans sur les revenus fonciers seuls.
Pour en bénéficier, le bien doit être mis en location nue. Son propriétaire doit être soumis au régime d’imposition réel. Le montant est alors déduit du revenu global, ce qui va réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Denormandie pour investir dans l’ancien
Cette aide fiscale s’inspire de la loi Pinel, mais elle ne s’applique qu’à l’immobilier ancien. Seules certaines villes définies par le gouvernement y sont éligibles. La zone Denormandie comprend les villes « Cœur de ville » et les communes couvertes par la Convention d’Opération de Revitalisation de Territoire.
Les montants engagés pour les travaux doivent représenter 25% du montant d’achat du bien. Les travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement (chauffage, isolation, etc.), mais aussi le système d’assainissement ou l’aménagement de l’espace en général.
La réduction d’impôt dépendra du prix de revient du logement. Le taux de l’avantage fiscal sera ensuite défini par la durée d’engagement de location du bien (6, 9 ou 12 ans). Il faut par contre souligner que le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros. Si le prix de revient dépasse cette somme, le surplus ne sera pas pris en compte.
Le dispositif Pinel pour investir dans le neuf
La loi Pinel s’applique à l’investissement locatif dans le neuf. Elle concerne les biens situés dans des zones tendues et où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande locatives.
Ce dispositif d’optimisation de l’impôt sur le revenu permet de bénéficier de réductions d’impôts dont le taux varie en fonction de la durée d’engagement de location. La réduction s’élève à 12% pour 6 ans, à 18% pour 9 ans et à 21% pour 12 ans.
S’il s’appliquait également aux maisons neuves avant 2021, désormais il ne concerne que les appartements. Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en 2024, mais ses avantages fiscaux sont revus à la baisse. Investir le plus tôt possible permet les réductions les plus importantes.
Pour pouvoir en bénéficier, le bien doit être mis en location pendant une période minimale de 9 ans. Le locataire doit être une personne aux ressources modestes et n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
Suite à la loi des finances de 2019, l’amendement Denormandie a créé un dispositif Pinel pour l’investissement dans l’ancien. Il fonctionne toujours avec engagement de location sur les mêmes durées et pour les mêmes taux de réduction. Les biens concernés se trouvent dans certaines communes de France et 25% du montant du prix d’achat du bien doivent être engagés pour sa rénovation. Les aménagements techniques doivent remettre le bien en l’état du neuf.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif concerne l’investissement dans l’immobilier historique, avec comme objectif plus global la restauration de l’immobilier ancien et historique du centre-ville. La loi Malraux permet de profiter de réductions sur l’impôt sur le revenu à hauteur de 30% en secteur sauvegardé et 22% en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
Ce sont les dépenses engagées par le propriétaire qui sont ensuite déduites de l’impôt, sans limites de plafonnement. Il permet d’accéder à des biens d’exception situés en centre-ville. En raison de la lourde charge financière impliquée par l’achat du bien et sa restauration, cet investissement s’adresse essentiellement aux contribuables les plus fortement imposés.
Bien que la réduction du dispositif Malraux ne puisse pas être transférée sur l’impôt foncier, il peut toutefois être reporté sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes. Ce report n’est possible que dans la durée de 4 ans du dispositif.
Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être mis en location au moins pendant 9 ans. Il doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du chantier. S’il ne prévoit de plafonnement ni pour le loyer ni pour les ressources du locataire, ce dernier ne peut être inscrit dans le foyer fiscal du propriétaire.
Monument Historique
En investissant dans un monument historique classé, le contribuable peut bénéficier de réductions importantes sur l‘impôt sur le revenu. Les biens éligibles sont classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Ce type d’investissement implique des travaux très lourds financièrement. Le contribuable doit justifier de moyens conséquents, mais le dispositif Monument Historique prévoit une déduction de toutes les charges du revenu foncier, intérêts du crédit inclus. À ce titre, il est surtout recommandé pour les contribuables les plus fortement imposés et recherchant une solution d’optimisation fiscale efficace.
Une convention avec l’État prévoit également une exonération des droits de succession pour la donation ou la transmission de ce type de bien.
Ces avantages sont accessibles pour un bien nouvellement acquis, mis en location et pour une propriété conservée pour une durée de 15 ans minimum. Il faut noter que le bien doit être labellisé monument historique par la fondation du patrimoine ou son statut doit avoir été agréé par le directeur des services fiscaux.
Le statut LMNP
Ce statut constitue une niche fiscale en France et concerne certaines catégories de biens loués en meublé. Il s’agit des biens individuels loués meublés (comme un studio d’étudiant) et des résidences de service. Ces dernières sont les résidences pour étudiants, pour seniors, les EHPAD, mais aussi les résidences d’affaires ou de tourisme. Les réductions les plus avantageuses concernent les investissements dans les résidences de service.
Les revenus générés par ces types de location meublée avec le statut LMNP font partie de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » et sont imposés selon le régime de cette catégorie. Les avantages fiscaux varient en fonction du régime choisi.
Le régime micro BIC prévoit un abattement de 50% des revenus locatifs pour une location meublée standard et de 71% pour un meublé tourisme ou une chambre d’hôte. Dans le régime réel BIC, toutes les charges réelles peuvent être déduites du revenu imposable. Elles incluent les intérêts de crédit et les montants engagés pour les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Il faut par contre souligner que seuls les biens réalisant moins de 70 000 euros par an peuvent être soumis au régime réel BIC.
Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, le contribuable français doit louer son bien en meublé, sans que les revenus qu’il en dégage constituent la principale source de revenus du foyer fiscal. Ils ne doivent pas dépasser les 23 000 euros annuels. Le propriétaire ne doit pas être inscrit au RCS en tant que Loueur Meublé Professionnel.
L’investissement locatif dans le neuf avec le statut LMNP peut être combiné au dispositif de la loi Censi Bouvard. Il prévoit 11 % de réduction d’impôt sur l’investissement réalisé sur une fenêtre de 9 ans et plafonné à 300 000 euros. Cumuler ces deux dispositifs ne permet toutefois pas d’amortir la totalité du bien.
Les différents dispositifs de défiscalisation mis en place par les gouvernements successifs visent à améliorer la condition de l’habitat en France, mais aussi à préserver le patrimoine historique.
La loi Pinel concerne les investissements locatifs dans le neuf en zone de tension locative. Le dispositif Denormandie, qui s’inspire de la loi Pinel, permet des réductions d’impôt pour l’investissement dans l’ancien dans un ensemble de villes définies par les autorités.
La loi Malraux permet de devenir propriétaire de biens prestigieux à caractère historique ou culturel à rénover dans le centre des villes. Un autre dispositif qui s’en rapproche permet d’acquérir un Monument Historique, toujours à rénover, mais impliquant un investissement et des réductions d’impôts plus importantes.
Enfin, le statut LMNP permet de profiter d’un abattement de l’assiette fiscale ou de la déduction des charges réelles du statut imposable en fonction du régime d’imposition.
En raison des subtilités de ces mécanismes, les contribuables font appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour les accompagner dans leur investissement. De plus, s’ils souhaitent les cumuler, l’expertise du conseiller leur permet de définir la stratégie la plus performante et la plus efficace en fonction de leurs objectifs.
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