Les atouts intrinsèques de l’immobilier ancien restauré
Un bien immobilier ancien rénové est un appartement ou une maison construite depuis plusieurs décennies. Il présente une architecture moins moderne et une structure relativement plus fragile que les constructions récentes. Il offre cependant de nombreux avantages.
Emplacement et cachet
Les logements anciens rénovés sont situés pour la plupart en plein cœur des grandes villes. En optant donc pour ce type de biens, vous bénéficiez d’un emplacement de choix. Grâce aux positionnements stratégiques de ces logements, vous aurez plus de facilité à trouver des locataires.
De plus, les biens immobiliers anciens rénovés présentent une certaine originalité qui les rend singuliers. Certains détails dans ces logements tels que les moulures au plafond, les parquets d’époque, les vieilles cheminées, les murs en pierre peuvent donner du cachet à votre intérieur. Il existe de nombreux locataires qui sont à la recherche de ce type de cadre.
La rentabilité
Les biens immobiliers anciens rénovés coûtent généralement un peu moins cher que les biens neufs à l’acquisition. Vous avez cependant la possibilité de pratiquer des loyers intéressants et ainsi obtenir une rentabilité locative plus que satisfaisante.
Des politiques incitatives pour l’immobilier ancien rénové
En vue de motiver les investisseurs à se tourner vers l’immobilier ancien rénové, le gouvernement a mis en place plusieurs politiques.
Politiques urbaines
Parmi les politiques mises en place par l’État figure le plan « Action cœur de ville » qui vise deux objectifs principaux. Il est d’abord destiné à redonner un second souffle aux bâtiments anciens de 222 villes moyennes, notamment à travers des aides favorisant la réhabilitation de l’habitat vétuste. Il vise ensuite à améliorer l’offre locative de qualité. En réalité, avec ce dispositif, même avec un budget limité, vous avez la possibilité d’investir dans un bien immobilier ancien qui requiert des travaux de rénovation.
Plusieurs aides financières sont prévues pour vous aider à effectuer les travaux. Celles-ci sont accordées par les partenaires du programme comme l’Agence nationale de l’habitat (Anah), la Caisse des dépôts et consignations, Action Logement Groupe. L’État propose également plusieurs subventions visant à vous aider à réaliser les travaux de rénovation. Il déploie aussi d’importantes ressources pour rendre les 222 villes concernées plus attractives.
Politiques environnementales
Les bâtiments anciens sont pour la plupart considérés comme des passoires thermiques, car très énergivores. Sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), ils sont d’ailleurs classés F et G. Si jusque-là, ils étaient considérés comme des logements décents et mis en location, ce ne sera plus le cas à partir de 2023. En effet, dans un souci d’inciter les propriétaires de ces biens à effectuer les travaux de rénovation énergétique, l’État interdit la mise en location d’une passoire thermique à partir de 2023. Par conséquent, si vous acquérez désormais un bien immobilier ancien, vous avez l’obligation de le rénover énergétiquement afin de protéger l’environnement.
Par ailleurs, les biens immobiliers anciens rénovés d’aujourd’hui présentent des performances énergétiques comparables à celles des maisons neuves. À l’instar de la RT2012, la RE2020 met également en place des mesures visant à favoriser l’augmentation des performances énergétiques des biens anciens rénovés. Elle encourage en effet la réalisation des travaux de rénovation énergétique qui permettront à votre logement de changer de classe énergétique. De nombreuses aides existent d’ailleurs pour faciliter l’accomplissement de ces travaux.
Les dispositifs de défiscalisation de l’immobilier ancien rénové
Dans l’optique de soutenir l’investissement dans l’immobilier ancien restauré, le gouvernement a mis en place diverses solutions de défiscalisation. Grâce à celles-ci, vous pourrez bénéficier d’importantes réductions sur vos revenus immobiliers.
Les solutions de défiscalisation typiques de l’immobilier ancien
Il existe traditionnellement quelques dispositifs qui s’appliquent aux logements anciens rénovés.
Le déficit foncier
Il s’agit d’un dispositif qui offre la possibilité aux investisseurs d’acheter des biens immobiliers locatifs anciens, et de déduire de leurs revenus globaux le montant engagé pour les travaux de rénovation. En réalité, ce dispositif de défiscalisation fonctionne en trois grandes étapes. La première phase est celle de l’acquisition du bien ancien. Il y a ensuite l’étape des travaux de rénovation effectués par des spécialistes de la réhabilitation de biens immobiliers anciens. La dernière étape est celle de l’engagement à louer le logement rénové pendant une durée minimale de 3 ans, à compter de la dernière d’imputation du déficit.
Pinel optimisé
Normalement destinée à encourager l’investissement dans le neuf, la loi Pinel s’applique également aux logements anciens rénovés. Certaines conditions sont néanmoins à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif. Tout d’abord, l’acquisition doit concerner un bien ancien à rénover totalement pour qu’il devienne comme neuf. Il pourra aussi être question d’un appartement à réhabiliter si ce dernier est considéré comme étant « indécent » par la loi. Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier qui n’est pas une habitation que vous allez transformer en logement.
Quel que soit le type de bien acquis, celui-ci doit ensuite être loué entre 6 et 12 ans, comme résidence principale, avec un loyer plafonné, et à des locataires à revenus plafonnés. Avec ce dispositif, vous pourrez avoir une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % du coût d’achat du bien.
Denormandie ancien
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez tout d’abord acheter un bien immobilier ancien. Ce dernier doit ensuite se situer dans une commune qui fait l’objet d’une opération de revitalisation territoriale ou dans l’une des 222 communes du plan « Action cœur de ville ». De plus, vous devez effectuer des travaux représentant 25 % de la valeur globale de l’opération. Il faudra également atteindre une amélioration énergétique de 20 % pour une maison et de 30 % pour un appartement.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise, car vous avez l’obligation de fournir les factures des travaux au fisc. Le dispositif Denormandie peut vous permettre d’avoir une réduction d’impôt qui s’élève à 21 % pour un engagement de location de 9 ans.
Les solutions de défiscalisation de prestige
Pour une catégorie particulière de biens anciens, la loi prévoit quelques dispositifs de défiscalisation.
Loi Malraux
Pour être éligible à la loi Malraux, vous devez réunir des critères essentiels. En effet, le bien immobilier dans lequel vous investissez doit se retrouver sur un site patrimoine remarquable ou dans un quartier ancien dégradé (ZPPAUP). Il doit nécessairement être entièrement rénové sous l’égide de l’architecte des bâtiments de France.
Il doit aussi être loué en tant que résidence principale et comme logement nu sur une période minimale de 9 ans. En zone protégée, vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale allant jusqu’à 30 % du montant total des travaux. Par contre, si le bien est situé en ZPPAUP, la réduction s’applique à 22 % du coût des travaux qui sont d’ailleurs plafonnés à 100 000 euros.
Loi sur Monuments historiques
Vous êtes en mesure de bénéficier de ce dispositif si vous acquérez un bien immobilier classé monument historique, et si celui-ci est labellisé « Fondation du patrimoine » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire. Lors de l’acquisition de l’immeuble, vous devez vous engager à le conserver durant une période minimale de 15 ans. Il doit bien évidemment être rénové. Vous devez cependant obtenir l’autorisation de la Conservation régionale des monuments historiques. Les travaux doivent aussi être suivis par le contrôle de l’État.
L’immobilier ancien rénové dispose d’avantages intrinsèques indéniables. À une époque où la question environnementale est plus que jamais d’actualité, ce choix de la « préservation » de l’ancien, plutôt que de la « consommation » se distingue aussi clairement. Les dispositifs fiscaux incitatifs appuient d’ailleurs fortement ce propos.
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