L’ancien, une valeur sûre pour un investissement locatif
L’immobilier ancien est une valeur sûre pour les personnes qui souhaitent se constituer des revenus locatifs réguliers et conséquents. Découvrez les principaux avantages de ce type d’investissements d’un point de vue locatif.
La possibilité d’investir dans un centre-ville
Le grand intérêt de faire un achat locatif dans l’ancien est qu’il est possible d’investir dans un bien situé en centre-ville. Le cœur de ville est un emplacement de prédilection pour tout investisseur, car la mise en location est facile et la plus-value est généralement très intéressante en cas de revente. En effet, de nombreux services, commerces, entreprises, pôles technologiques et réseaux de transport se trouvent à proximité des centres-villes. Cela explique la préférence des locataires pour ces zones en activité permanente et où le dynamisme économique est important.
Le cachet des logements anciens, un sérieux atout
Les biens immobiliers anciens revêtent un charme architectural qu’il est difficile de trouver au niveau des logements neufs. Le style de construction et la finition des immeubles anciens font d’eux des biens rares et appréciés de beaucoup. Il suffit parfois pour l’investisseur d’entreprendre des travaux de rénovation pour que la valeur du bien monte en flèche.
Le rendement locatif de l’ancien est très intéressant
En général, le rendement locatif des biens immobiliers anciens est élevé. Si vous souhaitez rentabiliser rapidement et durablement votre investissement, l’ancien est le meilleur choix que vous puissiez faire. En effet, il est possible d’obtenir jusqu’à 7 % de taux de rentabilité annuel dans l’ancien.
Ancien vs neuf : comparaison des deux investissements
La comparaison entre un investissement ancien et un investissement neuf démontre que l’ancien est bénéfique sur plusieurs plans. Focus sur les avantages des biens immobiliers anciens par rapport à ceux neufs.
Un prix d’achat de l’ancien moins élevé
Le coût d’un bien immobilier ancien est beaucoup moins élevé que celui d’un logement neuf ou VEFA. L’écart des prix entre ces deux modèles de biens immobiliers peut atteindre les 30 % au m² en fonction de la situation géographique de l’immeuble. L’investisseur qui mise sur l’ancien peut donc réaliser d’intéressantes économies qui lui serviront à couvrir d’autres dépenses comme les frais de notaire ou les travaux de restauration. De plus, le caractère abordable du prix de l’ancien permet à l’investisseur de bénéficier d’un taux de crédit beaucoup plus favorable.
La plus-value de l’immobilier ancien est plus importante
La plus-value immobilière des logements anciens dépasse largement celle des biens neufs. Dès que la rénovation du bien ancien est achevée, sa plus-value peut être véritablement conséquente. L’investisseur a même la possibilité de solliciter l’aide étatique pour financer certains travaux de réhabilitation et de performances énergétiques. Ceci étant, la revalorisation immobilière revient à moindre coût. À la revente d’un bien ancien, l’investisseur peut donc toucher une plus-value plutôt généreuse.
L’investissement dans l’ancien requiert moins de charges
En investissant dans un bien ancien, vous réduisez considérablement le montant de vos charges. En effet, à l’inverse des biens immobiliers neufs dont les frais d’entretien des infrastructures (ascenseurs par exemple) sont assez élevés, les charges de copropriété d’un immeuble ancien sont bien moindres. Les charges imputées aux locataires sont aussi peu conséquentes, ce qui est un facteur d’attractivité non négligeable. De plus, il est possible de réduire les charges liées aux taxes et aux impôts en mettant en œuvre certains outils de défiscalisation locative dans l’ancien.
Les dispositifs de défiscalisation possibles pour bien investir dans l’ancien
Si vous souhaitez savoir comment défiscaliser dans l’immobilier ancien, il existe plusieurs moyens de défiscalisation en 2021. En vous basant sur ceux-ci pour réaliser votre investissement locatif, vous bénéficierez à la fois d’une fiscalité avantageuse et d’une rentabilité intéressante sur votre bien immobilier.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation qui permet au propriétaire d’un appartement ancien rénové de déduire le coût des travaux d’entretien et de réparation sur les revenus fonciers imposables. Cette déduction est toutefois plafonnée à 10 700 euros maximum par année (intérêts d’emprunts, taxe foncière… etc.). La condition imposée par la loi est que les travaux entrepris doivent avoir pour finalité de remettre le bien en bon état ou d’améliorer ses performances énergétiques afin de le mettre en location.
Le Pinel optimisé au déficit foncier
Le Pinel optimisé au déficit foncier est un dispositif ingénieux qui combine deux régimes de défiscalisation bien connus des investisseurs : le Pinel ancien et le déficit foncier. Il peut être donc mis en œuvre dès lors que le logement ou l’immeuble en question requiert des travaux compatibles avec le Pinel ancien et le déficit foncier. Nous sommes ainsi en présence d’un montage fiscal doublement avantageux pour l’investisseur. Ce dernier peut profiter simultanément des avantages fiscaux liés à un investissement locatif en Pinel ancien et effectuer une opération en déficit foncier afin de réduire son revenu global.
De façon concrète, les travaux de restauration réalisés en déficit foncier peuvent générer un gain d’impôts et de taxes allant jusqu’à 62,2 %. Ce taux serait de l’ordre de 21 % maximum s’ils étaient inclus dans l’assiette Pinel. L’utilisation du Pinel optimisé au déficit foncier pour défiscaliser permet aussi d’obtenir une réduction d’impôt sur le foncier, alors que cela n’est pas faisable dans le contexte d’un déficit foncier pur et simple.
Le dispositif du Pinel optimisé au déficit foncier n’est toutefois applicable qu’aux biens immobiliers anciens situés dans les zones éligibles Pinel. Les programmes Pinel optimisés sont très peu nombreux même si plusieurs opérations sont lancées annuellement. Ce dispositif de défiscalisation n’est pas réservé à une catégorie précise d’investisseurs ou de contribuables. Tous les contribuables domiciliés en France et désireux d’obtenir une réduction d’impôt sur leur investissement locatif sont éligibles. Au regard du double avantage fiscal offert, les contribuables, qui génèrent des bénéfices fonciers élevés et soumis à une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %, seront néanmoins particulièrement avantagés par le Pinel optimisé.
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif de défiscalisation est issu de la loi Denormandie. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un logement ancien situé dans un quartier en revitalisation, le rénovent puis le mettent en location. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, le propriétaire doit engager des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du prix total du bien. La réduction d’impôt qu’offre le dispositif est conditionnée par un investissement maximum de 300 000 euros. Voici un aperçu de la réduction offerte en fonction de l’année de location du bien immobilier ancien :
- Pour une mise en location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt du prix du bien,
- Pour une mise en location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt du prix du bien,
- Pour une mise en location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt du prix du bien.
À côté des dispositifs de défiscalisation ci-dessus explicités, il faut également citer les lois Malraux et Monuments Historiques. Ces mécanismes permettent d’investir dans les biens d’exception et de défiscaliser vos revenus.
Si vous avez l’intention de faire un placement immobilier, le choix du type d’investissements (ancien ou neuf) dépend avant tout de votre projet. L’investissement dans l’ancien possède néanmoins une bonne cote du fait des avantages intéressants développés plus haut. De même, la multitude des méthodes de défiscalisation locative dans l’ancien est un argument suffisant pour miser sur ce type d’investissements immobilier. Notre cabinet Mozart Gestion Privée est là pour vous aider afin d’optimiser votre investissement immobilier et pour vous conseiller afin de faire fructifier votre patrimoine.
En savoir plus pour bien investir dans l’ancien
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