Neuf ou ancien : comment choisir ?

Neuf ou ancien : comment choisir ?

Investir dans l’immobilier à un moment où les taux de l’emprunt sont très bas est une excellente idée. S’il faut souvent débourser 15 à 20 % de plus pour l’achat d’un logement neuf, cette opération offre davantage de protection en cas de malfaçon par rapport à l’ancien. Mais d’autres éléments entrent également en compte au moment du choix. Que faut-il privilégier entre l’offre « clés en mains » des promoteurs et le charme discret de l’ancien ? Nous vous proposons quelques éléments de comparaison :

La protection après achat : avantage au neuf

Acheter du neuf sur plan permet de bénéficier de différentes garanties légales : des vices apparents au parfait achèvement, en passant par la garantie de remboursement. De plus, une couverture biennale contre les imperfections liées aux équipements et une autre décennale contre les éventuels défauts fragilisant la construction, apportent un maximum de sérénité au futur acquéreur.

Acheter dans l’ancien revient à consulter au préalable le dossier de diagnostic technique. Celui-ci détaille notamment l’état des installations d’énergie et d’assainissement, les risques d’exposition à l’amiante et au plomb, l’éventuelle présence de termites, ainsi que l’indice de performance énergétique (DPE). Les vices cachés empêchant l’usage de l’habitation sont également garantis, sous réserve qu’ils soient non apparents et antérieurs à la signature de l’acte de vente.

Entre la mise aux normes des installations et les travaux de rénovation à plus ou moins moyen terme, un bien ancien est exigeant en terme de dépenses de réfection. Le bien neuf, construit suivant les dernières normes en vigueur et répondant aux exigences de réduction énergétique ne posera aucun problème de ce type.

Le prix et le rendement : avantage à l’ancien

Malgré ce qui précède, investir dans l’immobilier ancien, plutôt que dans le neuf est intéressant. Outre le prix d’achat moins élevé, le prix d’éventuelles rénovations peut servir d’instrument de négociation efficace. Il suffit ensuite de se tourner vers un prêt réglementé pour financer les mises aux normes énergétiques au moindre coût. De plus, les biens anciens ont le charme de l’authentique et sont situés en centre-ville, alors que les constructions nouvelles y sont rares. La qualité des matériaux tels un parquet dit « Versailles », des moulures au plafond ou des cheminées en marbre dans les pièces sont des éléments qui ont leur importance.

Le rendement locatif est plus avantageux dans l’ancien, parce que le choix est plus vaste. Les foyers peu fiscalisés ont intérêt à privilégier ce type d’investissement afin de le proposer ensuite sur le marché de la location meublée. Une petite surface stratégiquement placée au centre d’une ville universitaire peut facilement trouver preneur en location étudiante de 9 mois, puis être ensuite proposée sur un site de location saisonnière, tel qu’Airbnb durant les 120 jours restants qui sont de surcroît les préférés des vacanciers. Cette double formule gagnante peut rapporter quelques 8 % sur investissement, alors que les loyers dans le neuf sont plafonnés.

Frais, charges et taxes : avantage au neuf

Investir dans le neuf dans le cadre du dispositif Pinel limite le rendement à 4 % au maximum. Néanmoins, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % de la valeur du bien. Acheter un logement neuf dispense par ailleurs, de payer les droits de mutation. Les frais de notaire sont équivalents à 2 ou 3 % alors qu’ils se montent à 8 % pour un logement ancien. Pas de taxe foncière à verser au cours des deux premières années suivant la livraison (selon les communes). Peu ou prou de charges exceptionnelles de copropriété en l’absence logique de travaux de ravalement ou de réparation.

Équipements et aménagements : avantage au neuf

Un logement neuf s’accompagne souvent d’un emplacement de parking en sous-sol sécurisé qui est un élément d’agrément qui compte pour tout automobiliste. Une cave saine relativement vaste et accessible par un ascenseur permet de disposer d’un espace de stockage fonctionnel. L’aménagement intérieur des logements prévoit également des placards de rangement adaptés dans les chambres à coucher, pour un confort optimal. Ces atouts peuvent bien entendu exister dans l’ancien, mais ils ne sont pas systématiques.

Délai de livraison : avantage à l’ancien

L’achat d’un logement ancien ne souffre d’aucun retard. Aussitôt le travail du notaire achevé et le paiement effectué, les clés de l’habitation sont remises. Dans le neuf, c’est différent. L’achat est fait sur la base de plans, le prix est versé en plusieurs tranches au fur et à mesure de l’évolution des travaux, et des retards de livraison peuvent être handicapants, même si une garantie est quelquefois prévue.

Selon les priorités de chaque investisseur immobilier, le choix de l’une ou l’autre des solutions s’impose. Sécurité de l’opération immobilière, perception de loyers sans risque de vacance, niveau de rentabilité globale, maîtrise des charges, connaissance certaine du voisinage commercial et de l’environnement immédiat, proximité des transports, perspective de revente, etc… sont autant de paramètres à considérer afin d’orienter au mieux le choix de placement.

 

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