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Comment réduire mes impôts : aperçu des différentes possibilités de défiscalisation

Comment réduire mes impôts : aperçu des différentes possibilités de défiscalisation

Investissez, rentabilisez, défiscalisez !

L’investissement immobilier reste le placement préféré des français, en dépit des quelques frayeurs causées par l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron et ses « lois contre l’immobilier locatif », notamment la flat tax et l’IFI.
Finalement, loin d’être découragés, les Français maintiennent leur appétence pour les placements immobiliers puisqu’ils sont 60% d’entre eux à opter pour ce type d’investissement, qui devance même l’assurance-vie !
En dehors de son côté « sûr », il faut dire que la pierre continue à bénéficier d’incitations fiscales diverses et variées qui boostent sa rentabilité.
Un point à date sur ces différentes possibilités de défiscalisation…

La Loi Pinel

Mise en place en 2014 par la ministre du même nom, la loi Pinel a conquis des milliers de contribuables, séduits par la perspective de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir chaque mois des revenus locatifs, tout en diminuant la pression fiscale grâce à une réduction de leurs impôts. L’avantage fiscal, le détail est le suivant : 12 % du prix s’il est loué six ans, 18 % pour neuf ans ou 21 % pour douze ans, soit au maximum 63 000 € pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans. Pour en profiter, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers, de ressources du locataire, et des secteurs géographiques dits « tendus ».
Ce dispositif, associé au Prêt à Taux Zéro (PTZ) et aux taux d’intérêt des crédits immobiliers qui demeurent très faibles, a permis de particulièrement stimuler les marchés de la construction et de la vente à vocation locative.
Le dispositif est prorogé jusqu’en décembre 2021.

Cette loi à son pendant pour l’Outre-Mer. Ainsi, les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) ou qui le font construire dans les DOM-TOM peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt qui correspond à 23%, 29% ou 32% du montant de l’acquisition avec un plafond de 300 000 € et de deux logements Pinel outremer par an, en fonction de la durée de location. La location être de 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit : 
– Être situé dans une zone Pinel éligible 
– Être acquis neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité. 
– Bénéficier des dernières normes thermiques label RT 2012 (caractéristiques thermiques et performance énergétique) 
– Être achevé dans les 30 mois après la date de la signature de l’Acte Authentique. 
– Être loué pendant 6 ans minimum (9 ans/12 ans possible) en tant que résidence principale du locataire 
– Être mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble. 
– Respecter les plafonds suivants : 5 500€ / m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement ainsi que des investissement dans les dom tom représentant un montant maximum de 30 600 € ou bien 11% du revenu global.

L’avantage Julien Denormandie

Pour encourager la rénovation des biens anciens et dégradés en centre-ville, le gouvernement a mis en place en mars 2019 un nouveau système de défiscalisation. L’avantage représente 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans, le tout étant calculé sur un plafond d’investissement de 300.000 € (même architecture que le Pinel). Pour en profiter, il faut réaliser des travaux représentant 25 % du prix total de l’opération. Celle-ci doit porter sur un bien dégradé, qui ne répond pas aux critères du logement décent et est situé dans l’une des 222 communes bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville. Les communes qui se lancent dans une opération de revitalisation du territoire sont elles aussi éligibles au dispositif Denormandie.

La loi Censi-Bouvard

L’amendement Censi-Bouvard permet à un investisseur de récupérer la TVA (soit 20% du coût de son achat) et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% répartie sur 9 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, l’acquéreur doit choisir un bien destiné à la « location meublée ». Le bien doit également faire partie d’une « résidence services » à caractère social comme les résidences pour étudiants, pour personnes âgées, pour handicapés, ou bien les résidences de tourisme classées, les « foyers d’accueil de vie ». Si l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt, un report de la réduction d’impôt sera possible sur les six années suivantes. Outre les avantages fiscaux, l’investisseur gagne en sérénité en déléguant la gestion de son bien à un bailleur commercial qui prendra en charge l’état des lieux, le choix du locataire, l’encaissement et le reversement des loyers, etc.

Le Statut LMNP

Le statut de « Loueur Meublé Non Professionnel » (LMNP) régit, au plan fiscal, la location de logements meublés qui sont occupés à titre de résidence principale.
On entend par « location meublée », un local, une chambre, un appartement, directement habitable par le locataire. Le statut de « meublé » est ainsi défini, par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe par ailleurs la liste ci-après de meubles d’équipement qui doivent obligatoirement être fournis au locataire :
– Literie avec couette ou couverture
– Rideau opaque ou volet dans les pièces de couchage
– Plaques de cuisson
– Four ou micro-ondes
– Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec un compartiment pour les produits congelés
– Vaisselle permettant la prise des repas
– Ustensiles de cuisine
– Table et sièges
– Etagères de rangement
– Luminaires
– Matériels d’entretien ménager.
Si le bien est éligible, le statut LMNP permettra au propriétaire-bailleur de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, les revenus locatifs étant moins taxés que dans une location « nue ». L’avantage fiscal correspond à un abattement forfaitaire de 50 % des revenus générés (régime forfaitaire).

L’investisseur pourra également opter pour le régime réel et alors bénéficier de la déductibilité de toutes les charges engagées pour la l’acquisition, la location et l’entretien du logement. Il pourra également pratiquer un amortissement comptable de la valeur de son investissement (hors terrain) et donc neutraliser fiscalement une grande partie de ses bénéfices.

L’autre atout du statut LNMP réside dans une durée du bail beaucoup plus souple que pour un logement nu. Enfin, si le meublé en question est intégré à une résidence de services, il peut, en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, décrits précédemment.

La restauration immobilière

Déficit foncier, Loi Malraux, Monuments Historiques, l’acquisition et la restauration du patrimoine immobilier ancien offrent également des leviers fiscaux parfois beaucoup plus efficaces. Ces opérations, qui s’adressent à un public plus restreint, sont rares et offrent souvent un standing haut-de-gamme.

Focus sur les avantages de la restauration immobilière

 

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