Comment fixer mon loyer ?

Comment fixer mon loyer ?

Un propriétaire bailleur peut théoriquement, hors zone tendue et cas particuliers que nous évoquons ci-dessous, fixer le montant de son loyer comme il l’entend. Pour trouver aisément preneur, il doit néanmoins ne pas trop se déconnecter du prix indicatif du marché. Il s’exposerait alors au risque de devoir faire face à la vacance de son logement. Un bien non loué rapporte moins qu’un loyer réduit de quelques dizaines d’euros ! Afin de ne pas affecter le rendement de votre investissement, quelques règles élémentaires et certaines contraintes sont à suivre.

Comparez ce qui est comparable

Les deux premiers critères de comparaison avec l’offre disponible sur le marché sont la surface et l’emplacement du bien à louer. Viennent ensuite d’autres variables d’ajustement telles la présence ou non d’un ascenseur, d’une cave, d’un espace extérieur, d’une vue imprenable ou d’un(e) gardien(ne). Un étage élevé ou un rez-de-chaussée, une bonne exposition ou une orientation au nord n’ont pas la même incidence sur le prix. Des travaux récents, des équipements neufs et de qualité, l’indice de performance énergétique sont bien sûr également à prendre en compte. Vous pourrez ainsi déterminer une fourchette de référence dans laquelle vous pouvez fixer votre loyer.

Ne visez pas le haut de la fourchette

Quand bien même votre fourchette estimative se situe dans la réalité du marché, il vaut mieux ne pas vous fixer sur le haut de celle-ci. Deux raisons à cela : vous mettrez d’une part plus de temps à trouver preneur parce que les locataires se tourneront en priorité vers les offres moins onéreuses et d’autre part, parce que vous ouvrez ainsi la porte à un turnover fréquent et contraignant. Outre le risque de vous exposer davantage à un souci d’impayé, vous devrez subir plusieurs fois des frais de recherche.

La situation en zone tendue

Plus d’un millier de villes et une trentaine d’agglomérations en France sont considérées en zone dite tendue. Dans ce cadre, les loyers sont encadrés : proroger un bail ou relouer un logement doit se faire sur la base de l’ancien loyer augmenté du dernier indice trimestriel de référence (IRL). Dans ces régions où s’applique une taxe perçue annuellement pour tout logement vacant, l’accent est mis sur l’incitation faite au propriétaire de proposer son bien à la location. Dans certaines limites toutefois, puisque lors d’un renouvellement ou d’une modification de bail, le loyer instauré ne peut dépasser le précédent, uniquement majoré du pourcentage de l’IRL. Deux exceptions existent cependant : en cas de loyer précédent manifestement dévalué par rapport à la situation réelle du marché et en cas de travaux importants effectués par le bailleur, sous certaines conditions. Une autre dérogation s’appliquera en 2020 aux habitations dont la consommation énergétique annuelle est inférieure à 331 kWh/m². A l’inverse, une disposition visant à interdire toute augmentation de loyer est prévue pour l’année suivante, afin de sanctionner les habitations énergivores classées F et G sur l’indice DPE.

La situation à Paris et à Lille

Les municipalités parisienne et lilloise ont de plus choisi d’encadrer le niveau des loyers. Sur un mode d’abord expérimental, ce dispositif a ensuite été annulé par la justice en 2017, puis relancé au cours de l’année 2019. Cela concerne les nouvelles signatures de bail pour les habitations nues ou meublées en primo-location, en renouvellement de bail, ou à l’occasion d’un changement de locataire. Les locations saisonnières, ainsi que celles qui sont déclarées en tant que logement de fonction ne rentrent pas dans ce dispositif.

En pratique, un loyer de référence est fixé par décret. Il est possible de le majorer de 20 % ou de le minorer de 30 % selon les caractéristiques et les équipements de chaque bien. Le loyer ne doit donc pas se situer en dehors d’une telle fourchette. Des sanctions financières plafonnées à 5.000 € pour un bailleur physique et à 15.000 € pour une personne morale sont prévues en cas de manquement à ces engagements.

L’investissement défiscalisé

Pour les investissements répondant à des dispositifs réducteurs d’impôt tels que Pinel, Duflot, Scellier, Denormandie, etc… le loyer ne peut pas dépasser un certain niveau révisé annuellement par décret. Selon le type de la zone dans laquelle le bien est situé, le montant plafonné est différent. Ce dernier peut varier selon la superficie, par application d’un coefficient multiplicateur et peut même être réduit en fonction des particularités du marché local.

Le montant du loyer est un paramètre qu’il faut absolument prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier. Le fixer raisonnablement permet d’éviter toute vacance locative qui pèserait sur le rendement global. Respecter les contraintes administratives empêche tout risque de devoir faire face à une sanction financière.

 

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