L’arbitrage classique entre immobilier et actifs financiers
Opérer une répartition harmonieuse entre actifs immobiliers et produits financiers est une recommandation d’une telle évidence que l’on peut la qualifier de poncif de la gestion patrimoniale. Cet arbitrage nécessite en réalité un peu plus de profondeur d’analyse. De même qu’un bon placement est celui que l’on comprend bien, la clé de répartition entre immobilier et actifs financiers doit avant tout être guidée par les convictions de l’épargnant en matière de placement. Ses objectifs de vie devront également être pris en compte. Il existe une grande diversité de placements immobiliers ou financiers de sorte que ceux-ci se déclinent en sous-catégories.
Immobilier : détention en direct ou « pierre papier »
L’immobilier direct
L’acquisition d’un bien immobilier en direct peut répondre à plusieurs objectifs. L’intention première des investisseurs en immobilier locatif peut être de se procurer des revenus complémentaires. Mais sans être incompatibles avec ce critère, des programmes défiscalisant tel que le dispositif Pinel ou encore Denormandie permettront d’améliorer le couple rendement/risque par le biais de l’optimisation fiscale. Pour les contribuables les plus exposés, il faudra se diriger vers des solutions encore plus efficaces telles que le dispositif Malraux, un programme en déficit foncier ou un investissement dans le cadre de la Loi Monuments Historiques.
Les SCPI, support autrement dénommé « pierre papier »
Pour ceux qui veulent échapper aux contraintes de la gestion locative ou qui n’ont pas encore suffisamment d’épargne pour investir en direct, la souscription de parts SCPI sera une alternative pertinente. Il faut tout d’abord noter que la pierre papier permet de répliquer tous les avantages de la détention en direct. Il existe ainsi des SCPI de rendement, des SCPI fiscales et des SCPI de plus-values. L’un des avantages de cette forme d’investissement dématérialisé sera de permettre à un particulier d’accéder à des actifs professionnels (immobilier de bureau, entrepôts logistiques, commerces) qui lui seraient inatteignables en direct. En outre, sachant qu’il est recommandé, dans l’optique de faciliter sa transmission, de se délester de biens détenus en direct au fur et à mesure que l’on avance en âge, la « pierre papier » sera un excellent compromis pour maintenir un patrimoine diversifié sur le segment immobilier.`
Les produits financiers : une composante nécessaire de la diversification patrimoniale
Une répartition patrimoniale équilibrée doit nécessairement comporter des placements financiers. L’avantage de certains d’entre eux sera de réserver à leurs détenteurs meilleure liquidité que l’immobilier, mais cela le plus souvent au détriment de la rentabilité (comptes sur livrets). La pluralité des produits proposés permet cependant de satisfaire toute une gamme d’objectifs allant de la sécurisation à la recherche de performance. PEA, assurance vie ou contrat de capitalisation sont des produits qui cumulent à la fois les avantages d’une fiscalité allégée avec la possibilité de privilégier la sécurité ou le rendement.
- Le PEA ou le PEA/PME sont de formidables enveloppes fiscales. En « gestion pilotée », ce placement sera géré par de véritables professionnels des marchés financiers. Dans une optique à long terme, l’investissement en valeurs mobilières de placements s’est de surcroît toujours révélé fructueux. En investissant sur un PEA de manière régulière au moyen de versements programmés, il sera ainsi possible de lisser dans le temps le prix de revient des actifs financiers acquis et de se préserver ainsi des soubresauts de marché.
- L’assurance vie est un grand classique de l’épargne plébiscité par les Français. Ce produit offre de multiples avantages, notamment au-delà d’une période de détention de 8 ans, ce qui doit inciter à souscrire au plus tôt un contrat d’assurance vie, ne serait-ce que pour prendre date. En outre, l’assurance vie va permettre à son titulaire d’opérer une diversification de son patrimoine vers quasiment toutes les classes d’actifs. L’intérêt de ce produit est in fine une fiscalité réduite sur les revenus ainsi que la possibilité de transmettre une partie de ses avoirs en exonération de droits de succession. À ce sujet il faut également noter que l’assurance vie permet à son titulaire d’organiser comme il l’entend la transmission d’une portion de son patrimoine en s’affranchissant de la règle de réserve héréditaire.
- Le contrat de capitalisation est sans doute un produit trop méconnu. Très proche de l’assurance vie, il s’en distingue par l’absence de bénéficiaire désigné au contrat. Sa fiscalité est quasiment identique à celle des contrats d’assurance vie notamment à l’occasion des rachats. Un contrat de capitalisation pourra être alimenté en fonds euros ou en unité de compte. Mais le principal avantage d’un contrat de capitalisation, qui en fait un produit très complémentaire de l’assurance vie, est qu’il est transmissible aux héritiers lors du décès de son titulaire. A l’inverse, un PEA ou un contrat d’assurance devront être clôturé en cas de décès.
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