Check-list pour un investissement locatif rentable

Check-list pour un investissement locatif rentable

Vivre de ses rentes… L’expression fait rêver mais le plus difficile est de se constituer la fameuse rente ! Placer son argent dans la pierre peut être un moyen d’y parvenir ; encore faut-il ne pas se lancer à l’aveuglette et s’entourer d’un certain nombre de précautions… Quelle check-list idéale pour un investissement locatif rentable ? Ne cherchez plus, découvrez là ci-après !

Rentabilité : sachez où vous mettez les pieds !

Si vous décidez d’acheter pour louer, vous pouvez être tenté de prêter l’oreille aux sirènes du marché qui foisonnent sur le net et vont vous promettre des retours sur investissement mirifiques…Méfiance ! De multiples paramètres entrent en ligne de compte pour déterminer de manière précise un taux de rentabilité : le prix d’achat versus la valeur locative, bien sûr ! Mais vous devrez aussi prendre en compte le coût du crédit, les frais de travaux, les charges, l’entretien, la performance énergétique, les taxes, etc.
Il faut savoir qu’en France, le taux moyen, pour un investissement locatif est de 5,9%. Il existe bien sûr des disparités importantes d’une ville à l’autre : des villes comme Marseille, Toulouse, ou Montpellier offrent des rendements locatifs parmi les plus élevés (près de 8%,). D’autres villes comme Lyon ou Nice sont moins performantes (autour de 4,5%) du fait de l’accroissement de leur prix d’achat au m2. Vous pourrez vous faire épauler par des moteurs de calcul en ligne ou un professionnel pour l’étude de rentabilité de votre projet.

Choix du bien : appuyez-vous sur les bons critères

Vous pouvez rêver de devenir propriétaire dans un endroit « coup de cœur » mais s’agissant d’investissement locatif, mieux vaut fonctionner en fin stratège. Ce que recherchent vos futurs locataires est de l’ordre du pratique : proximité des écoles, des commerces, d’espaces verts, du métro ou tout autre type de transport en commun.
Renseignez-vous, d’autre part sur un point primordial : l’endroit où vous souhaitez acheter est-il répertorié comme une « zone tendue » soumise à l’encadrement des loyers ? Si tel est le cas, la bonne nouvelle, c’est que vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire, la mauvaise, c’est que vous ne pourrez pas augmenter le loyer à votre convenance en fin de bail.
Si votre choix se porte sur un appartement en copropriété, la priorité absolue est d’en lire le règlement afin de vérifier si le bien que vous vous apprêtez à acquérir n’est pas interdit à la location, sous quelque forme qu’elle soit : colocation, division, location courte durée, location saisonnière, etc. Plus largement, demandez à consulter l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et aux parties privatives afin de connaître les aspects contraignants de votre copropriété. Enfin, un coup d’œil aux derniers comptes-rendus de réunion des copropriétaires vous permettra de savoir si de gros travaux, engageants financièrement tels un ravalement ou l’installation d’un ascenseur, ne sont pas en réflexion… Vous pourriez alors voir vos futurs appels de fonds décoller…

Pour un placement financier avisé : pensez aux bons plans !

L’étude de rentabilité évoquée plus haut pourra être encore améliorée si vous profitez de certaines opportunités d’achat telles que :
– Les taux d’emprunt exceptionnellement faibles, voire même inexistants dans certains cas : n’hésitez surtout pas à mettre les établissements bancaires en concurrence et éventuellement à solliciter un courtier qui recherchera pour vous le meilleur taux. Renseignez-vous également sur le prêt à taux zéro (PTZ) qui est accordé aux ménages à revenus modestes et intermédiaires. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.
– Les frais de notaire réduits : ils passent d’environ 8% du prix de vente à 2 à 3 % en cas d’acquisition d’un logement neuf.
Les mesures fiscales incitatives :
• La loi Pinel est un avantage fiscal (réservé aux logements neufs) qui correspond à 12 % du prix s’il est loué six ans, 18 % pour neuf ans ou 21 % pour douze ans, calculés dans la limite d’un plafond de 300.000 €. Pour en profiter, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers, de ressources du locataire, et des secteurs géographiques dits « tendus »
• L’avantage Julien Denormandie (réservé aux biens à rénover) est un nouveau système de défiscalisation qui permet, pour un bien ancien situé en centre-ville et soumis à la rénovation, de bénéficier des mêmes avantages que la loi Pinel. Pour en profiter, il faut réaliser des travaux correspondant à 25 % du prix total de l’opération et rénover un bien qui ne répond pas aux critères du logement décent et est situé dans l’une des 222 communes bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville. Les communes qui optent pour la « revitalisation du territoire » sont elles aussi éligibles.
• Le dispositif Censi-Bouvard (réservé aux investissements locatifs dans certaines résidences services neuves) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Il s’agit d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du logement étalé sur neuf ans, calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €, soit un avantage fiscal de 3.666 € par an pendant neuf ans. Le Censi-Bouvard ne s’applique qu’aux résidences pour étudiants et pour personnes âgées (les résidences de tourisme en sont exclues). L’investisseur doit louer le bien meublé par bail commercial et se place sous le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

 

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