Bien analyser le bail commercial en location meublée

Bien analyser le bail commercial en location meublée

 

Clé de voûte de votre investissement en location meublée, le bail commercial qui vous lie à l’exploitant est l’élément principal garant de la rentabilité et de la pérennité de votre bien immobilier.

Il est donc indispensable, avant d’investir, de bien connaître et comprendre comment ce bail est rédigé, et quels sont les points à analyser avant de s’engager !

Découvrez comment mesurer la qualité de votre investissement en location meublée et soyez sereins en connaissant les points forts de votre acquisition !

Les avantages du bail commercial

Dans le cadre d’un investissement locatif, le bail commercial présente un nombre important d’avantages qui font souvent pencher les investisseurs pour ce type de solution plutôt que de choisir d’investir dans un immobilier locatif plus classique, ou c’est l’occupant du logement qui signe un bail d’habitation. Ces avantages sont :

Une gestion facilitée : entretien de la résidence, recherche des locataires, états des lieux, services aux locataires, le gestionnaire s’occupe de tout, sans frais supplémentaire pour vous. Le Bail commercial apporte une réelle tranquillité d’esprit quant à la bonne tenue au quotidien de la gestion de votre patrimoine

Des loyers réguliers et revalorisés : payés mensuellement ou trimestriellement, les loyers sont réguliers, et fixes, que votre logement ai été plus ou moins occupé pendant la période concernée. De plus, le bail commercial fixe une revalorisation qui doit être appliquée et vous garantit une augmentation régulière de votre rendement locatif

Une maîtrise des dépenses et charges : le bail commercial permet, par convention,de définir très précisément quelles sont les charges qui incombent au propriétaire, et celles qui incombent au locataire. Ce qui vous permet de connaître assez précisément et à l’avance quelles seront les dépenses que vous aurez à engager, et de maitriser ainsi votre trésorerie.

Un avantage fiscal supplémentaire : La récupération de la TVA sur votre acquisition. En effet, c’est le bail commercial, à condition que la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : accueil, petits déjeuners, ménage, lingerie, qui vous permet d’opter pour le régime réel de TVA et donc de récupérer la TVA sur votre acquisition immobilière,soit une réduction immédiate sur votre prix d’achat de 16,66% !

Quels sont les investissements concernés par ce bail ?

Les résidences exploitées par un gestionnaire en résidences avec services dans le cadre fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) , ou encore dans le cadre de la loi Censi Bouvard, font généralement l’objet d’un bail commercial.

Il en est ainsi notamment pour :

– les résidences de tourisme classées

– Les résidences pour étudiants

– Les résidences de tourisme d’affaires

– Les résidences pour seniors

– Les résidences EHPAD

Qui sont les signataires du bail commercial ?

le bail commercial est un contrat de location établi entre le propriétaire des murs, c’est à dire vous, investisseur, et le gestionnaire de la résidence. Un premier point d’attention est donc à porter sur la « qualité » du preneur à bail, autrement dit, la qualité et la solvabilité de votre locataire. Pour cela, identifiez bien quelle est la société dénommée sur le bail :

– s’agit-il de la société mère, ou d’une société d’exploitation créée exclusivement pour cette résidence ?

– Quelle est la surface financière de la société qui prend à bail ? Vous trouverez facilement les informations en demandant à obtenir les comptes de la société (qui sont publiés donc information publique) Vous saurez ainsi si la société réalise un chiffre d’affaires en adéquation avec les loyers qu’elle s’apprête à payer, si elle fait du profit, si ses capitaux propres sont suffisants … autant d’indicateurs de la bonne santé financière de votre futur locataire.

– Y a t’il une société qui se porte caution ? la société mère par exemple ? les mêmes questions se posent alors sur sa solvabilité financière…

Quelles sont les principales conditions du bail ?

 – Le loyer

Vérifiez comment est exprimé le loyer dans le bail, et notamment à quelle TVA est-il assujetti ? En effet, les loyers d’EHPAD bénéficient encore d’une TVA à 5,5%, tandis que les loyers des parties privatives des résidences services autres sont soumis à une TVA réduite de 10%. Quant aux loyers concernant les parties communes de services, et les parkings, ils sont soumis à une TVA de 20%. Il est important que ces différents taux soient respectés, sous peine d’une requalification par l’administration fiscale.

Vérifiez également comment le loyer est payé : mensuellement ou trimestriellement, à terme échu ou à échoir ? Y a t’il une franchise de loyer à l’ouverture de la résidence, c’est-à-dire une période pendant laquelle vous louerez à titre gratuit ?

L’indexation du loyer est un élément important : une indexation trop faible ou pouvant être négative, peut pénaliser la rentabilité de votre investissement, quand une indexation trop forte peut mettre en péril à terme la viabilité de l’exploitation : Si des loyers augmentent de 5% par an, alors que le Chiffres d’affaires de la résidence ne poursuit pas la même croissance, il y a fort à parier qu’au bout de quelques années le gestionnaire ne pourra pas vous assurer le versement !

Ainsi, il est de bon ton de s’intéresser à la masse globale de loyers que l’exploitant s’engage à verser dans le cade de cette résidence, et de comparer cette masse au chiffre d’affaires qu’il peut espérer réaliser. Si les loyers représentent plus de 30% de ce chiffres d’affaires, méfiance !

– La Durée

Un bail commercial a une durée légale de 9 ans, avec faculté de résiliation tous les trois ans, d’où l’appellation « bail 3-6-9″. Cependant, par convention cette durée peut être portée jusqu’à 12 ans. Le locataire, dénommé preneur à bail, a la possibilité de renoncer à cette faculté triennale de résiliation. C’est souvent le cas dans les baux de résidences services, et cela donne une bonne indication de sa confiance dans sa capacité à exploiter la résidence sur le long terme.

Le renouvellement du bail peut être prévu dans le bail initial, encore une fois, cela indique la volonté du gestionnaire de consolider son exploitation. En effet, il est difficile d’imaginer qu’un exploitant puisse exploiter une résidence pendant 9 ans, créer une clientèle, un fonds de commerce qui a une réelle valeur économique, investir dans son outil de travail, et décider au bout de 9 ans de quitter les lieux, en perdant tout le bénéfice capitalisé pendant ces 9 années.

Les charges

A la différence du bail d’habitation, le bail commercial est une convention entre « professionnels » et la répartition des charges peut être librement définie entre locataire et propriétaire. Ainsi, les travaux d’entretien, de réparation, de remplacement, le mobilier, les taxes, les frais d’assurances … seront mises  la charge de l’un ou l’autre.

Le fameux article 605 – 606 !

Si vous vous êtes un jour intéressé de près ou de loin à la location meublée en résidence services,et que l’on vous a déjà fait une proposition d’investissement dans ce sens, vous avez forcément entendu parler des articles 605 et 606 du Code Civil. Mas pas forcément de façon très académique. je vous propose donc de prendre connaissance de ces articles, avant de comprendre leur rôle dans le bail commercial :

Article 605 du Code Civil :

L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Article 606 du Code Civil :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’usufruitier est celui qui utilise le bien, c’est ainsi qu’est nommé ici le locataire.

Ces articles définissent donc la distinction entre les gros travaux, et ceux d’entretien, et définissent également qui doit les prendre en charge.

Le bail commercial permet par convention d’écarter cette règle générale, en mettant à la charge du preneur à bail les grosses réparations définies à l’art. 605 et 606 du Code Civil. c’est presque systématiquement le cas par exemple dans les EHPAD. Cette prise en charge du 605 et 606 par le locataire est une garantie pour l’investisseur de ne pas avoir à supporter ces gros travaux.