Affaire De Rugy et loi Scellier : les leçons à en tirer

Affaire De Rugy et loi Scellier : les leçons à en tirer

Comment passer à côté de l’actualité du moment et de la tempête médiatique qui s’abat sur Notre Ministre de l’Ecologie, du Développement durable et de l’Energie, Monsieur François de Rugy ?
Bien loin de nous l’idée de nous ériger en commentateur politique. Cependant, un aspect précis de cette affaire pourrait concerner bon nombre d’investisseurs et nous avons jugé opportun de nous pencher sur le cas de son « logement social » situé à Orvault.

Bref rappel des faits

Selon les révélations publiées dans la presse par Mediapart, M. François De Rugy « profite, lui aussi, d’un logement à vocation sociale ». L’article précise que cet appartement « relève du dispositif Scellier social ». M. De Rugy a publié, sur son compte Facebook, les éléments du dossier de location qui nous permettent de porter une analyse assez fine sur son droit à occuper le logement, mais surtout sur les risques encourus par l’agence qui a proposé le bien à la location, ainsi que ceux portés par la propriétaire de l’appartement.

Si vous avez investi en loi Scellier, Duflot, Pinel, De Normandie, ou que vous souhaitez le faire, et que vous ne souhaitez pas rencontrer les ennuis qui attendent le propriétaire du logement de M. De Rugy, nous vous conseillons de lire attentivement la suite de cet article.

Le Dispositif Scellier Intermédiaire

Les immeubles concernés

La Loi Scellier est un régime fiscal d’incitation à l’investissement locatif portant sur les logements neufs, réhabilités ou transformés, qui répondent à des conditions de surface, de confort et de sécurité. Il faut également que ces logements soient situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Il faut enfin que ces logements répondent à des exigences de performance énergétique fixées par la loi.

Les obligations du propriétaire

Par ailleurs, pour bénéficier de l’avantage fiscal, le contribuable propriétaire du bien doit s’engager à le louer pendant une période minimale de 9 ans, à usage d’habitation principale du locataire, en respectant certains plafonds de loyer.

Particularités liées au Scellier Intermédiaire (dit Scellier Social)

Dans le cas spécifique du Scellier Intermédiaire (également appelé Scellier Social), le plafond de loyer est inférieur au plafond fixé en Scellier Libre. De plus, le propriétaire doit s’assurer que les revenus de son locataire ne dépassent pas un plafond fixé par décret chaque année et présenté ici.

Le Scellier intermédiaire permet au propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal complémentaire, à savoir un abattement de 30% sur les loyers perçus, et un complément de réduction d’impôt venant s’ajouter la réduction d’impôt Scellier.

Comment s’assurer que l’on respecte bien les règles

Sur le plafond des revenus

L’année de référence des ressources du locataire à prendre en compte, est l’avant-dernière année précédant la signature du Bail. Le revenu pris en compte est le Revenu Fiscal de référence de l’année de référence. Donc, si vous signez un bail en 2019, vous devez demander à votre locataire son avis d’imposition sur les revenus 2017 pour connaitre son revenu fiscal de référence et le comparer au barème.

Il est important de savoir que cette vérification ne doit être réalisée que l’année de conclusion du bail, et que l’augmentation du niveau de ressources du locataire ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu par le bailleur.

Par exception, si le revenu fiscal de référence de l’année N-1 est inférieur à l’année n-2, et que le locataire peut le justifier au moyen de son avis d’imposition, alors les revenus de l’année n-1 peuvent être prise en compte pour apprécier l’éligibilité du locataire au dispositif.

Sur le plafond de loyer

Le loyer se calcule au regard de la surface et d’un plafond de loyer au m2 fixé par décret.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes (limitée à 8m2 par logement). Les annexes comprennent les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers extérieurs au logement, combles et greniers aménageables de plus de 1,80m de hauteur, les balcons loggias et vérandas, ainsi eu, dans la limite de 9m2 (avant application des 50%) les terrasses aménagées sur ouvrage. On exclut donc les terrasses en Rez-de-jardin construites sur sol.

Sur la résidence principale d’un locataire

Le logement doit constituer l’habitation principale du locataire. Donc les logements qui ne constituent pas l’habitation principale du locataire ne peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal. Les logements loués en tant que résidence secondaire ou saisonnière n’entrent pas dans le champ d’application du dispositif Scellier.

Cette condition d’affectation du logement doit être respectée pendant toute la période couverte par l’engagement de location. L’administration nous précise bien à ce sujet « qu’il convient au propriétaire-bailleur de s’entourer des garanties qu’il juge utiles pour s’assurer du respect de cette condition essentielle pour l’octroi ou île maintien de l’avantage fiscal »

Par conséquent, si le locataire modifie l’usage du logement, cela entraîne la remise en question de l’avantage fiscal. Toutefois, si le propriétaire justifie qu’il fait le nécessaire pour remédier à la situation (engagement d’une procédure pour résiliation du bail, recherche de locataires…) l’avantage fiscal sera seulement suspendu et reprendra lorsque le logement sera de nouveau loué au titre de résidence principale (cette suspension n’entraîne pas le report des années perdues).

Quelles sont les conséquences du non-respect des règles ?

  • La location à un locataire ayant des revenus supérieurs au plafond l’année de signature du bail
  • La location à un loyer supérieur au plafond de loyer fixé par décret
  • Le changement de destination du logement, même à l’initiative du locataire

Les conséquences seront identiques dans chacune des situations ci-dessus : Remise en cause de l’avantage fiscal Scellier.

S’il s’avérait que le locataire a produit de faux documents, il serait alors de la responsabilité du propriétaire-bailleur de mettre en cause sa responsabilité.

Le propriétaire a également la possibilité, s’il a sollicité les services d’un professionnel de l’immobilier, de mettre en cause sa responsabilité, celui-ci ayant un devoir de conseil quant aux conditions de mise en location du bien, et notamment du calcul du loyer.

En cas de non-respect de la destination du logement, c’est l’article 1729 du Code Civil qui encadre ce cas, et qui se solde par le droit pour le propriétaire de résilier le bail.

En conclusion, il ne suffit pas d’investir dans un appartement éligible au dispositif Scellier pour bénéficier sereinement du dispositif. La gestion au quotidien de votre investissement et le bon suivi des démarches et procédures administratives sont très importants dans la réussite de votre opération d’investissement et il est nécessaire de savoir vous entourer des bons conseils.

Et Quid du cas de M. De Rugy ?

M. De Rugy a publié sur Facebook quelques documents qui nous permettent d’analyser la situation :

Son appartement fait 42,41m2 de surface habitable + 1,86m2 de balcon soit une surface Scellier de 43,34m2

En 2016, année de conclusion de son bail, le plafond de loyer pour un investissement réalisé entre 01/01/2009 et le 31/12/2010 est de 12,86 euros/m2, soit un plafond  de loyer de 557,46 euros. Il a loué cet appartement 541 euros hors charges.

Les revenus qui ont du être retenus pour appréhender son éligibilité au dispositif sont son revenu fiscal de référence 2014.

Le plafond était alors de 34 790 euros pour une personne seule, 51 088 euros pour un couple, 61 159 euros pour une personne seule ou un couple avec un enfant à charge, 74 016 euros pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge. (Vous remarquerez que le plafond Scellier Intermédiaire de 34 790 euros correspond pour une personne seule à un salaire de 3 200 euros par mois et à 6 850 euros de salaire mensuel pour un couple avec 2 enfants… on est loin du logement social)

Nous n’avons pas connaissance de la composition du foyer fiscal de M. De Rugy en 2014, ni de son Revenu Fiscal de Référence, mais deux hypothèses s’offrent à nous :

  • Soit l’agent immobilier a bien fait son travail en obtenant de M. De Rugy son avis d’imposition de 2014, et a constaté que celui-ci était conforme à la règlementation
  • Soit l’agent immobilier a été négligeant en ne vérifiant pas le niveau de revenus de M. De Rugy. Il est à noter qu’il est impossible de différencier un bien loué dans le cadre Scellier d’un bien classique sans obtenir l’information du propriétaire ou de l’agence.

Concernant l’occupation de l’appartement et son usage en résidence principale, Monsieur De Rugy s’expose de fait et conformément à l’article 1729 du Code Civil, à la résiliation de plein droit de son bail.