Le dispositif Malraux et ses avantages
Le dispositif de la loi Malraux régit la restauration immobilière de biens anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Il donne lieu à des réductions d’impôts sur le revenu en fonction du montant des travaux.
Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
Le ministre Malraux a créé le statut de secteur sauvegardé dans les années 60. Ces zones situées dans des quartiers historiques sont soumises à des règles d’urbanisme particulières. L’objectif est de sauvegarder le patrimoine français, tout en mettant les biens aux normes actuelles.
La loi Malraux s’inscrit dans le cadre de la protection et de la mise en valeur du patrimoine français et consolide la législation liée à la restauration de biens immobiliers revêtant un caractère historique, esthétique ou culturel.
Avant 2009, l’ancien Malraux permettait aux propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation sur le montant total des travaux de restauration de bâtiments historiques, sans plafonnement. Après 2009, le nouveau Malraux donne lieu à une réduction d’impôts sur le revenu dont le taux dépend de la zone où se trouve le bien. Son champ d’action est également étendu aux immeubles à rénover.
Les avantages du dispositif Malraux
Pour l’État, la loi Malraux en immobilier permet d’avancer dans la restauration et la conservation du patrimoine architectural et historique français. De riches investisseurs peuvent se créer un patrimoine immobilier dans des quartiers historiques en cœur de ville tout en le restaurant et en préservant leur esthétique d’origine. Pour eux, cette localisation garantit une demande locative forte et constante.
Au-delà du fait d’acquérir un bien de prestige dans un emplacement sûr, l’investissement locatif en Malraux permet également de bénéficier de réductions substantielles sur l’impôt sur le revenu. Notez par contre que cette réduction n’est pas transférable sur d’autres revenus imposables. Si le montant de la réduction dépasse l‘impôt sur le revenu du contribuable, la différence peut être reportée sur l’impôt des années suivantes (dans la limite des 4 ans du dispositif).
L’abaissement du plafonnement des niches fiscales de 2013 ne concerne pas l’investissement Malraux. Il ne prévoit pas non plus de plafonnement de loyer ou de ressources des locataires. Ces conditions en font un dispositif de défiscalisation performant et très convoité.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Le dispositif est accessible à tous les contribuables dont le foyer fiscal se trouve en France métropolitaine. Ils doivent être propriétaires ou futurs acquéreurs de biens historiques dans des secteurs bien définis et engager des travaux de restauration totale. Les copropriétés ne rentrent pas dans le cadre de ce dispositif : il ne peut y avoir qu’un seul propriétaire du bien ou de l’immeuble.
L’investissement en Malraux s’adresse toutefois aux particuliers les plus fortement imposés et dont le taux marginal d’imposition est supérieur à 30%. Les contribuables intéressés par ce dispositif doivent justifier de moyens financiers conséquents pour assumer la charge financière impliquée par les travaux parfois pendant plusieurs années.
Il est peu adapté aux personnes percevant d’importants revenus fonciers, étant donné que les travaux ne sont pas déduits de ces derniers.
Les conditions à respecter pour investir en Malraux
Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situés :
- dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) et couverts par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
- dans des quartiers anciens dégradés (QAD) et dont la restauration a été déclarée d’utilité publique
- dans des quartiers dégradés conventionnés et couverts par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
Le bien (ou une partie du bien) situé sur un SPR avec PVAP doit avoir une dimension historique, esthétique ou d’autre nature justifiant qu’il soit conservé, restauré ou mis en valeur. Le SPR avec PSMV est délimité soit autour de Monuments Historiques, soit dans des quartiers, des sites ou des zones à préserver ou à mettre en valeur pour leur caractère culturel, historique ou esthétique.
Ce n’est qu’une fois la restauration achevée et validée par les architectes des Bâtiments de France que les propriétaires peuvent déclencher les avantages du programme Malraux. Les dépenses doivent donc être engagées par les propriétaires dans une période courant de la date d’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
Seules certaines dépenses sont éligibles et elles excluent le prix d’acquisition du logement. Elles sont plafonnées à 400 000 euros sur une période de 4 ans consécutifs.
Le bien doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans (pour les immeubles d’habitation), au moins 12 mois après la fin du chantier. Il doit être mis en location en non meublé et en résidence principale. Le locataire ne peut pas être une personne inscrite dans le foyer fiscal du propriétaire.
En cas de départ du locataire, le bien doit être remis sur le marché tant que l’engagement de location est en cours. Le propriétaire a de nouveau 12 mois pour louer son bien, sinon la réduction d’impôt en remise en cause.
Ce dispositif a été pensé par l’État pour préserver et restaurer le patrimoine immobilier français. Les propriétaires ou acquéreurs de biens à restaurer dans des secteurs sauvegardés bénéficient de réductions sur leur impôt sur le revenu.
L’investissement en loi Malraux
Comment bien investir en Malraux ? Réussir cet investissement locatif demande de :
- justifier de solides capacités de financement
- choisir le bien en fonction de sa localisation, car le taux de réduction en dépendra
- faire valider la restauration par les Architectes de France
- préparer la mise en location
Pour maximiser les chances de louer ces biens de prestige dans les délais impartis, de nombreux propriétaires décident d’engager les services d’une agence de gestion locative.
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