Pourquoi se porter acquéreur lors d’une vente d’immeuble en bloc ?
L’acquisition d’un immeuble en bloc permettra à un investisseur en immobilier locatif de se doter d’un actif qui pourra être exploité comme immeuble de rapport.
Il peut être particulièrement intéressant pour un particulier d’acquérir ce type d’actif. Un immeuble vendu en bloc sera négocié à un prix au m² inférieur à celui que l’on obtient en achetant plusieurs appartements disséminés dans différents bâtiments. À l’occasion d’une transaction portant sur la vente d’un immeuble en bloc on évoque en effet la notion de prix de gros.
Mais l’intérêt d’une telle acquisition relève également des nombreux avantages dont bénéficiera l’investisseur en immobilier locatif en transformant le bien en immeuble de rapport. L’avantage immédiat sera de ne pas dépendre d’une copropriété ce qui facilite à la gestion locative et permet de disposer d’une totale latitude pour organiser des travaux ou procéder à l’entretien de l’immeuble. Se porter acquéreur dans le cadre d’une vente d’immeuble en bloc a donc du sens lorsque l’on recherche un investissement susceptible de surperformer le marché locatif. La rentabilité nette attendue d’un immeuble de rapport se situe en effet au-dessus des moyennes de marché. Et il sera envisageable de viser rapidement des cash flows positifs. La réglementation en vigueur doit toutefois inciter à se positionner sur des ventes d’immeubles en bloc comportant au maximum 5 logements.
Vente en bloc : des dispositions réglementaires pour les immeubles de plus de 5 logements
Une vente d’immeuble en bloc peut concerner un bien neuf ou ancien et occupé. Dans ce cas, il faut distinguer les ventes en bloc d’immeuble accueillant au maximum 5 locataires de celles qui comportent davantage d’occupants des lieux. La vente d’un immeuble à usage d’habitation comportant plus de 5 logements est en effet réglementée.
La Loi du 31/12/1975 permet en effet de préserver les intérêts des locataires. Ainsi lorsque lorsqu’un immeuble est occupé par plus de 5 locataires, le propriétaire vendeur sera dans l’obligation d’obtenir de l’acquéreur l’engagement qu’il proroge les baux de chaque occupant. Ceux-ci devront avoir la possibilité d’occuper encore les lieux pendant 6 années à compter de la date de signature de la vente. Mais à défaut d’obtenir cet engagement de la part de l’acheteur, chaque locataire disposera d’un droit de préemption sur le lot qu’il occupe. Cette faculté pourra remettre en cause la possibilité d’une vente en bloc avec l’action d’un seul locataire. Après prise en compte de cette réglementation, l’acquisition d’un immeuble en bloc n’en reste pas moins une option très rentable pour un investisseur immobilier qui souhaite optimiser la rentabilité locative.
Les équipes de Mozart Gestion Privée sont en veille permanente sur les opportunités de vente d’immeuble en bloc à Lille, Aix-en-Provence ou dans d’autres agglomérations prisées de l’hexagone.
N’hésitez à consulter nos conseillers pour être tenus au courant de toutes les mises sur le marché de ce type de produit immobilier :
