Ai-je vraiment compris la proposition que l’on m’a faite ?

Ai-je vraiment compris la proposition que l’on m’a faite ?

Question N°12 : ai-je vraiment compris la proposition que l’on m’a faite ?

L’un des points de passage obligé lorsque vous réalisez un investissement immobilier est la simulation financière. Le conseiller, après un bilan patrimonial, va vous préconiser un ou plusieurs investissements. Pour vous permettre de mesurer l’impact financier de son conseil, il vous remettra donc une simulation. Certaines sont constituées d’un unique tableau, d’autres peuvent faire plusieurs dizaines de pages, agrémentées de graphiques, commentaires, extrapolations. Vous voilà face à une proposition avec un tas de données chiffrées, des plans de financement, des références à des lois qui ne cessent d’évoluer, des projections à 10, 15 ou 20 ans… Il est important de ne pas réduire la proposition que l’on vous fait à la simulation financière que l’on vous présente. Les chiffres peuvent facilement être manipulés pour donner un aspect plus attractif à la simulation. Et il importe, à la lecture de ce document, d’avoir à l’esprit qu’en aucun cas cette projection ne reflète la réalité de ce qui se passera. Les variables sont tellement nombreuses (revalorisation du loyer, inflation, évolution du marché immobilier, évolution de votre fiscalité, évolution des taux d’emprunt, conjoncture nationale et interactions économiques internationales) que la projection ne vous donnera qu’une tendance.

Une bonne simulation doit rester simple à comprendre

Par ailleurs, vous devez être en mesure de comprendre l’équilibre financier de votre investissement, et maîtriser les flux de l’opération. Quelle que soit la simulation qui vous est proposée, aussi compliquée soit-elle, vous devez pouvoir reproduire simplement sur une feuille les différents flux et connaître ainsi : votre effort de trésorerie, avec et hors économie d’impôt, la durée de l’emprunt contracté le cas échéant, et supprimer de la simulation les hypothèses de sortie (revente avant le remboursement complet du prêt, plus-value éventuelle) qui peuvent contribuer à augmenter de manière hypothétique le taux de rendement de l’opération. Ne vous attardez pas trop sur le taux de rendement interne de l’opération, il existe autant de méthodes de calcul que d’interlocuteurs, et ce calcul comprend trop d’éléments et de variables, sa complexité le rend vraiment théorique. C’est vous qui saurez si l’opération est bonne, selon ce que vous en aurez compris.

« Pourquoi ?» avant  « Comment ? »

En tout état de cause, si nous souhaitons aujourd’hui vous livrer ces quelques réflexions, c’est que nous sommes persuadés que le meilleur moyen de vérifier que la proposition qui vous est faite est une bonne proposition, c’est d’abord de vérifier que vous pouvez répondre à chacune des 12 questions précédentes. Ensuite, quand vous serez convaincu(e) de l’harmonie entre ce que vous êtes, ce que vous vivez, ce que vous souhaitez et ce qui vous est proposé, vous aurez répondu au « Pourquoi ? » et viendra alors le temps du « Comment ? ». Nos conseillers sont à votre disposition pour vous permettre, selon le type d’investissement proposé, d’identifier et de valider les principaux points de garantie fiscaux, techniques, économiques et financiers. Ainsi, de façon pragmatique et sans recourir à des connaissances particulières, vous détiendrez les clés de votre investissement, vous l’aurez décodé, pour enfin éteindre vos doutes, augmenter votre maîtrise de l’opération, et prendre sereinement votre décision de franchir, ou non, le pas.

< Question 11 : vers qui puis-je me tourner pour m’aider à réaliser mon projet ?

 

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