Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devenez propriétaire d’un logement meublé, que vous mettez en location afin de percevoir des revenus locatifs et de récupérer la TVA dans le cas d’un investissement dans le neuf. C’est l’un des plus anciens régimes fiscaux, très prisés par les investisseurs depuis 1949 en raison de ses nombreux atouts.
Le principe du LMNP est très simple. Vous devez d’abord acquérir un bien immobilier meublé ou non, et si nécessaire procéder à son ameublement. Il sera ensuite mis en location en tant que logement meublé. Cela implique que l’ensemble du mobilier et des équipements indispensables à la vie courante doivent être présents (table, chaises, lampes, cuisine équipée et fonctionnelle, literie, salle de bain, etc.).
En tant qu’investisseur, vous pouvez acquérir un bien immobilier classique qui sera transformé en location meublée, ou vous orienter vers les résidences dites de services (les résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme ou d’accueil des séniors.). Celles-ci vous permettent de faire un investissement clé en main et surtout de bénéficier d’un bail commercial.
Pourquoi investir en LMNP ? Quels avantages fiscaux ?
Le principal avantage d’investir en LMNP, c’est que vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ce qui vous permet de générer une comptabilité intéressante, notamment en ce qui concerne la récupération de la TVA, l’amortissement du bien et des revenus peu ou pas imposés.
La récupération de la TVA
Le loueur en meublé non professionnel bénéficie du statut de commerçant, ce qui lui permet de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20% en une seule fois, après 6 mois de location. Cet avantage est toutefois réservé aux résidences neuves proposant au moins 4 de ces services : accueil, entretien des locaux, fourniture de linge, petit déjeuner, cafétéria ou restauration, etc.
L’amortissement
Avec le statut LMNP, vous pouvez amortir l’ensemble de votre investissement sur 30 ans pour l’immobilier et 7 ans pour les meubles, et déduire vos charges ainsi que les intérêts d’emprunts.
Les réductions d’impôts
Le régime forfaitaire ou micro-BIC vous est appliqué directement lorsque vos recettes annuelles n’excèdent pas 32 100 euros. Vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement de 50% sur vos recettes, mais n’êtes pas en mesure de créer de déficits.
Le régime réel va intervenir si les recettes annuelles dépassent 32 100 euros, ou si elles sont inférieures à cette somme, mais que vous en faites la demande auprès de l’administration fiscale (Fisc). Ici, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges, les intérêts d’emprunts, les frais de gestion et les amortissements, ce qui réduit considérablement vos impôts.
Par ailleurs, lors de la vente, les biens loués en LMNP sont totalement exonérés d’impôts sur les plus-values après 22 ans de détention. Cela est aussi appliqué aux prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Déléguer la gestion locative
Un autre avantage de l’investissement en LMNP est la possibilité de déléguer la gestion de votre bien immobilier à des professionnels. Grâce à un bail commercial de 9 à 11 ans, la société de gestion s’engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge l’ensemble des éléments touchant à l’activité de location.
Même si beaucoup considèrent ce statut comme lourd et compliqué sur le plan administratif, sachez que ce n’est pas vraiment le cas. Seule la déclaration de revenus BIC se montre un tant soit peu particulière avec la pondération de l’amortissement du bien. C’est pourquoi il est recommandé aux investisseurs de se faire accompagner par un expert-comptable.
Les conditions pour investir et se déclarer en LMNP
Le statut LMNP est idéal pour les personnes qui veulent préparer leur retraite, construire une nouvelle source de revenus passifs ou encore augmenter leur capital. Pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Être le propriétaire du bien immobilier meublé mis en location
- Avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par année
- Si le montant perçu est supérieur ou égal à 23 000 euros, il doit représenter moins de 50% de vos revenus globaux
- Ne pas être inscrit sur le statut de Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
En réalité, si vous détenez un investissement immobilier locatif, vous avez généralement le choix entre les statuts LMNP et LMP. Cependant, vous devenez automatiquement un loueur en Meublé Professionnel dès que les recettes annuelles dépassent 23 000 euros et qu’elles sont supérieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal.
Le statut de LMNP vous permet donc de profiter de nombreux avantages tels que la récupération de la TVA (pour le neuf), l’amortissement du bien et la déduction de l’ensemble de vos charges pour réduire au maximum vos impôts.
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