Face à la situation des comptes publics, et à l’évolution démographique et sanitaire de la population (voir les chiffres de la dépendance), la collectivité sollicite de plus en plus le secteur privé pour assurer le financement de nouveaux établissements de résidence services répondant à cette demande croissante et prévisible.
Les capacités d’accueil des établissements privés augmentent plus rapidement que l’ensemble du secteur. L’engagement du secteur privé est donc indispensable pour résorber le déficit en structures d’accueil.
Ce secteur particulièrement sensible est légitimement encadré par les pouvoirs publics avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité de l’offre et le respect de l’éthique. Ainsi, chaque établissement doit répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par les conventions tripartites.
Une offre réglementée
Investir en EHPAD : un investissement sécurisé par un marché très lisible
EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
L’offre de chambres en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) reste très en deçà des besoins du fait d’une réglementation stricte. Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus et l’ouverture de tout nouvel établissement suppose la mise en place d’une convention tripartite. Compte tenu de la situation des comptes publics et plus particulièrement de l’assurance maladie, il est peu probable que ce système de régulation stricte de l’offre soit remis en question.
Une demande exponentielle
Les évolutions démographiques de la population française sont à l’origine d’une demande exponentielle. Les résidents constituent par ailleurs un public particulier puisqu’ils n’ont – en raison de leur situation de dépendance – pas d’autres choix que le départ du domicile, et l’entrée en établissement. L’EHPAD s’impose comme l’unique solution face à une perte importante d’autonomie, parfois couplée à des pathologies lourdes. Intégrer un EHPAD ne résulte pas d’un libre choix mais d’une décision à la fois contrainte et inéluctable.
Les résidents d’EHPAD affichent une autre particularité : leurs revenus sont très peu sensibles aux évolutions de la conjoncture économique.
Le choix du gestionnaire dans un investissement EHPAD, un élément central du succès de l’opération
Un investissement en EHPAD est sécurisé par la mise en place d’un bail commercial prévoyant les conditions d’intervention du gestionnaire et fixant ses droits et devoirs ainsi que ceux de l’investisseur.
Lire notre article : Bien analyser le bail commercial en location meublée
Le choix du gestionnaire est ainsi un élément déterminant du succès de l’opération. La prise en charge de la dépendance est, plus que tout autre sujet, une affaire de spécialistes. Il convient donc au moment de réaliser un investissement d’en référer à des intervenants de qualité bénéficiant de l’expérience et du savoir-faire nécessaires.
Le contenu du bail commercial est lui aussi un paramètre central, il régira l’ensemble des relations investisseur / exploitant pendant toute la durée de celui-ci (minimum 9 ans).
EHPAD et seniors, deux actifs différents, deux marchés distincts
Au-delà de la dépendance, le vieillissement de la population fait surgir une autre problématique : le logement des personnes âgées autonomes. Les promoteurs l’ont bien compris et en font un argument choc pour développer des résidences dédiées aux seniors. Même si l’évolution démographique est incontestable, certains ont tendance à amplifier le phénomène au risque de décevoir bon nombre d’investisseurs. Leur logique commerciale est simple : utiliser la pénurie d’EHPAd, faire l’amalgame pour proposer des résidences seniors qui répondent pourtant à une logique et des besoins fondamentalement différents des EHPAD. Pour Cerenicimo, le propos ne consiste pas à rejeter en bloc toute opération sur le marché des seniors, néanmoins il convient de faire appel à des intervenants à la fois exigeants et expérimentés sur ce secteur.
