Quelles sont les raisons qui doivent inciter un investisseur à créer du déficit foncier ?
La pression fiscale subie par les revenus fonciers est la plus forte dans les revenus d’un contribuable français. Ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche d’imposition la plus haute du foyer fiscal (dite «tranche marginale»), pouvant aller jusqu’à 45%. Mais ce n’est pas tout, ils sont également soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2% en 2020. Soit jusqu’à 62,2% des bénéfices fonciers prélevés en impôt ! Créer du déficit foncier prend alors tout son sens, puisque le contribuable récupérera en gain d’impôt jusqu’à 62,2% des montants investis en travaux ! Qui plus est, cet avantage fiscal est obtenu sans plafond de loyer, ni de montant, ni d’engagement de location supérieur à 3 ans, et hors du cadre d’application du plafonnement des niches fiscales.
Comment fonctionne le mécanisme du déficit foncier ?
Lorsque le contribuable déclare ses revenus fonciers, il peut opter dans certaines limites pour le régime micro-foncier, dans lequel il bénéficiera d’un abattement de 30% sur ses loyers encaissés. S’il opte pour le régime réel, il déduit de ses loyers un certain nombre de dépenses réalisées dans l’année, et notamment les travaux d’entretien et de réparation. Ces travaux sont déductibles l’année de leur paiement par le propriétaire. Ainsi, ils viennent effacer le bénéfice foncier constaté sur l’année. Si la somme est suffisamment importante, elle créera un déficit qui fait alors l’objet d’un traitement particulier.
Quelles catégories de dépenses peuvent réduire l’imposition des revenus fonciers ?
On peut déduire de ses loyers imposables : les frais engagés pour la gestion, l’assurance, les charges de copropriété, des abattements spécifiques liés à certains types d’investissements, la taxe foncière, mais également les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien, et enfin les travaux. Mais attention : pas tous les travaux ! Et pas dans tous les types d’immeubles. Retenons qu’ils concernent essentiellement des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration réalisés dans des biens d’habitation.
Le traitement du déficit foncier sur le revenu global
Lorsque le montant des charges liées à un patrimoine immobilier excède celui des revenus encaissés par le contribuable, il y a création de déficit foncier. La somme qui en résulte peut être déduite de son revenu global (c’est-à-dire de ses autres revenus imposables) dans la limité de 10 700 €. Le surplus pourra quant à lui être reporté sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.
Quelles doivent être les autres sources de motivations pour générer du déficit foncier ?
Investir en déficit foncier, c’est bien sûr bénéficier d’un levier fiscal inégalé. Mais c’est surtout profiter de ce levier pour constituer un patrimoine pérenne, parfaitement rénové, amélioré, remis au goût du jour. C’est permettre à votre bien immobilier d’offrir une qualité d’utilisation optimale à vos locataires : le charme et le prestige de l’ancien, et le confort et la qualité d’un logement comparable à un logement neuf. Isolation thermique, acoustique, prestations et services, aménagement, équipements, vous vous offrez toutes les garanties d’un investissement réussi à long terme, en vous évitant les mauvaises surprises. Et, vous pourrez céder ou transmettre ce patrimoine en toute confiance, certain de sa valeur et de sa qualité.
