La typologie des biens éligibles au dispositif Monuments Historiques et les mécanismes de la loi
Il convient de distinguer 4 catégories de biens éligibles :
- Les immeubles classés monuments historiques qui présentent un intérêt architectural ou artistique pour le public
- Les immeubles répertoriés à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
- Les immeubles remarquables auxquels a été attribué le label de la Fondation du Patrimoine
- Les immeubles du patrimoine directement agréés par le ministère de l’Économie et des Finances et ouverts au public au moins 50 jours par an
Cette classification est importante à plus d’un titre. En effet, si les travaux de réhabilitation doivent toujours être soumis à l’approbation de l’architecte des monuments de France, celui-ci assurera également la maîtrise d’œuvre des immeubles classés Monuments Historiques. Les biens inventoriés à l’ISMH ou bénéficiant du label de la Fondation du Patrimoine échapperont à cette dernière contrainte.
Les conditions pour pouvoir bénéficier de la loi Monuments Historiques
Le dispositif est réservé aux contribuables français domiciliés dans l’hexagone qui font l’acquisition d’un bien classé et décident d’engager des dépenses pour le rénover. Un certain nombre de conditions et d’engagements sont requis de la part de l’acquéreur :
- Le bien devra être conservé pendant au moins 15 ans
- Il ne doit pas être mis en copropriété
- Il doit être acquis par une personne physique. Si l’achat est effectué par l’intermédiaire d’une SCI, le
dégrèvement ne sera possible que si celle-ci est soumise à l’IRPP - Les travaux doivent être supervisés par l’architecte des bâtiments de France
Un mécanisme défiscalisant très avantageux, mais non exempt de contraintes
Le dispositif Monuments Historiques s’adresse aux contribuables les plus fortement taxés qui se situent dans une tranche d’imposition à 41 % (soit, selon le barème de l’IRPP pour 2020 un revenu imposable compris entre 72 643 € et 156 244 €), ou à 45 % (soit un revenu imposable supérieur à 156 244 €).
Les dépenses de rénovation engagées ainsi que d’éventuels intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus fonciers générés par le bien visé. Si le montant de ces dépenses, qui est déplafonné, est supérieur aux revenus fonciers, alors le déficit en résultant est imputable sur le revenu imposable. Ce déficit pourra en outre être reporté s’il est supérieur au revenu imposable. Il faut également noter que les avantages fiscaux de la Loi Monuments Historiques ne subissent pas le plafonnement des niches fiscales et qu’ils peuvent parfaitement être cumulables avec un dispositif Pinel.
Le déplafonnement des dépenses déductibles et la réduction fiscale subséquente ne sont toutefois pleinement accordés que lorsque le propriétaire du bien consent à le laisser en libre accès au public. À défaut, ce ne sont que 50 % des charges qui pourront être déduites et la réduction d’impôt sera limitée à 200 000 €/an.
Enfin, lors d’une donation ou d’une transmission, le bien classé Monuments Historiques sera exonéré de droits de succession. Pour bénéficier de ce dernier cadeau fiscal, les propriétaires devront toutefois signer une convention avec l’état dans laquelle seront consignées les conditions de conservation de l’immeuble. Ils devront en outre s’engager à le laisser ouvert au public.
Investir en Monuments Historiques à Valenciennes
Fin 2016, le département du Nord comptait 798 monuments historiques dont 180 étaient classés monuments historiques, le reste étant répertorié à l’ISMH. Dans le Pas-de-Calais, ces chiffres sont respectivement de 668 et 255.
Cet ancien hôtel particulier à Valenciennes est l’un de ces bâtiments remarquables éligibles au dispositif « Monuments Historiques ». Nous avons aujourd’hui le privilège de vous proposer sa commercialisation. Le projet consiste à effectuer une réhabilitation complète de cet hôtel particulier du 17ème siècle en vue de créer des appartements de haut standing, du T1 au T4 duplex. La quote-part des travaux sur le montant total de l’investissement s’élève à 74 %.
