Colocation : le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers ?

Colocation : le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers ?

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, le marché de la colocation n’est pas l’apanage des seuls étudiants. L’Observatoire de la colocation de la plateforme LocService nous indique que ceux-ci représentent seulement la moitié des acteurs du marché, les autres étant des salariés et même une petite proportion de retraités. L’âge moyen du colocataire français est de 28 ans !

On y apprend par ailleurs, sans surprise, que Paris est la ville la plus demandée en matière de colocation, suivie de Nantes, Bordeaux, Lyon et Nanterre. Ces données sont une claire indication de la rareté de l’offre dans les pôles estudiantins. A l’inverse de la pyramide, dans les villes de Marseille, du Mans et de Saint-Etienne, l’offre se révèle supérieure à la demande.

Investir pour proposer son bien à la colocation est une formule intéressante pour peu que vous suiviez quelques règles élémentaires…

La pénurie de logement étudiants en France

En règle générale, la pénurie de logements de petite surface (chambres ou studios) se fait cruellement ressentir à l’orée de chaque rentrée. Investir dans ce genre de bien est donc la certitude de pouvoir trouver aisément un bailleur intéressé, sous réserve que votre actif immobilier se situe à proximité d’importants établissements d’enseignement. Faisant face à la difficulté de trouver une location de petite superficie, les étudiants ont modifié leur comportement d’abord par nécessité, puis par choix délibéré. Sensibilisés au partage communautaire et à l’économie collaborative, ils préfèrent se tourner désormais vers de grands appartements qu’ils louent à plusieurs.

La colocation comme solution locative

Solution alternative à la pénurie de petites surfaces, la colocation présente également d’autres avantages pour le locataire. Celui-ci peut ainsi bénéficier d’un logement plus grand à un prix similaire à celui d’une petite surface : une vraie cuisine, un lieu de vie, des espaces de rangement sont autant d’avantages que l’on retrouve dans un large espace d’habitation. L’étudiant profite de plus des apports de la vie en collectivité en terme de sécurité, de partage des frais et des taxes ou d’échange de bons procédés.

Cette idée à la mode séduit également les jeunes actifs salariés, généralement célibataires ou divorcés qui y trouvent un bon moyen de ne pas se retrouver esseulés chez eux à l’issue de leur journée de travail, ainsi que quelques seniors qui recherchent de la compagnie. La convivialité de passer un moment de décompression avec un colocataire chez soi est similaire à celle de se retrouver pour prendre un verre dans un café. L’agrément vient donc se joindre à l’intérêt.

La colocation comme solution d’investissement

Les propriétaires étaient, dans le passé, réticents à l’idée d’accepter de signer un bail de colocation en raison de crainte de dégradations ou de nuisances sonores. Mais force est de constater que plusieurs personnes vivant ensemble ne font pas plus de bruit qu’une famille avec des enfants en bas-âge et les colocataires ne sont pas réputés pour être plus brise-fers que les locataires. Les cautions servent d’ailleurs à se prémunir contre les dégâts éventuels. Désormais, les bailleurs prennent en compte les avantages de la colocation : louer à plusieurs personnes permet de multiplier les garanties financières réduisant de fait les risques d’impayés. Cela diminue également le risque de devoir subir une vacance locative habituelle après chaque session universitaire. Choisir la colocation pour une grande surface, c’est trouver plus facilement preneur parce que les familles avec enfants peinent davantage à payer le loyer demandé pour des logements dotés de plusieurs chambres : ce que verse plus difficilement un ménage est plus aisément partagé par plusieurs colocataires.

Le loyer d’un logement en colocation présente par ailleurs l’avantage de pouvoir être un peu plus élevé que celui d’une location, hors zone tendue. La vacance d’un des colocataires est généralement prise en charge par les autres qui se dépêchent de lui trouver un remplaçant, ainsi que de verser sa quote-part dans la période intermédiaire. Ceci évite au propriétaire de devoir effectuer les démarches de recherche trop régulièrement, se contentant de valider la nouvelle candidature et de rester serein quant à l’encaissement du loyer.

La loi Alur prévoit deux types de baux de colocation possibles : soit un bail unique liant le propriétaire et l’ensemble des colocataires en tant qu’entité, soit autant de contrats qu’il y a de colocataires. Il est recommandé de privilégier le second cas de figure, qui simplifie la gestion locative, les entrées et les départs, et la prise de caution des parents.

La colocation : oui, mais…

La colocation est donc une bonne formule d’investissement immobilier sous réserve cependant que vous restiez vigilant sur les modalités de ce placement. Il faut d’abord que vous optiez pour une ville dans laquelle les étudiants sont nombreux et où le marché du logement est déséquilibré. Sur la base des constatations de LocService, un investissement à Marseille ou à Nantes sera aussi coûteux mais moins facilement rentabilisé du fait de la faiblesse de la demande dans la cité phocéenne.

Pensez également aux prestations du logement. Mieux vaut deux salles d’eau qu’une seule ; si cela n’est pas possible, veillez à ce que la salle de bain soit accessible depuis chacune des chambres. Évitez par exemple la configuration incluant une chambre parentale avec les habituelles commodités qui y sont associées.

Et, comme pour tout investissement immobilier, pensez aux avantages fiscaux offerts par certaines niches, investissez dans des quartiers dynamiques ou en devenir et privilégiez les immeubles de bonne facture en prenant soin de jeter un œil attentif sur les décisions des dernières assemblées de copropriétaires. Même si un investissement immobilier se conçoit dans la durée, il n’est pas inutile de réfléchir aux éventuelles conditions de revente en cas de besoin.

 

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