L’avenir est-il à l’immobilier ancien ?

L’avenir est-il à l’immobilier ancien ?

Une instruction gouvernementale datée du 29 juillet 2019 en faveur d’une gestion économe de l’espace pourrait être le point de départ d’une nouvelle donne dans le secteur immobilier

Pendant plusieurs décennies, les zones urbaines se sont considérablement étendues dans l’hexagone. Politique volontariste des pouvoirs publics, besoin croissant de logements et développement économique ont été à la source de cette urbanisation galopante. De nouveaux enjeux et les intérêts convergents de la politique environnementale comme de celle du logement ou de l’emploi incitent désormais l’état à mettre un frein à cette expansion des zones urbaines. Le mouvement engagé depuis quelques années en faveur d’une gestion plus économe de l’espace se confirme avec l’instruction gouvernementale du 29 juillet 2019. La discrétion de la mesure, passée quasi inaperçue, est inversement proportionnelle à l’impact qu’elle pourrait avoir sur le secteur immobilier. La portée de cette instruction est telle qu’il est désormais permis d’alléguer que l’avenir est peut-être à l’immobilier ancien.

L’instruction du 29 juillet 2019 est une volonté politique réaffirmée de limiter l’étalement urbain

La tendance ne date pas d’hier. Le législateur avait manifesté à diverses reprises depuis quelques années sa volonté de mettre sur pied une nouvelle politique d’occupation des sols. Le 6 mars 2012, le parlement avait entériné un projet de loi visant à augmenter de 30 % les droits à construire. Puis la loi ALUR du 24 mars 2014 mettait fin au COS qui ne sera plus opposable aux demandes de permis de construire. Ce mécanisme susceptible de freiner des extensions de bâtiment semblait favoriser l’étalement urbain. L’instruction du 29 juillet 2019 relative à l’engagement de l’État en faveur d’une gestion économe de l’espace s’inscrit dans la ligne droite des précédentes mesures. Mais elle en renforce l’impact en précisant les objectifs poursuivis et en fixant les moyens de les atteindre. La circulaire (LOGL1918090J) adressée par l’État aux préfets de régions pose le principe d’un arrêt de l’artificialisation des sols. Cette décision qui s’apparente aussi à une prise de conscience s’appuie sur un constat clairement énoncé dans l’instruction :

« l’étalement de l’urbanisation, lié au développement de zones pavillonnaires et à l’implantation de zones d’activités et de surfaces commerciales à la périphérie des métropoles et des agglomérations, emporte des contraintes économiques, sociales et environnementales pour les collectivités et l’ensemble de la population. »

Les enjeux sont multiples. Il s’agit d’abord de protéger la biodiversité en stoppant l’anthropisation des sols. Mais également de revaloriser les centres-villes et le patrimoine bâti.

La réhabilitation de l’immobilier ancien au cœur de l’instruction du 29 juillet 2019

L’instruction du 29 juillet 2019 précise les actions à mener en faveur d’un aménagement raisonné des territoires qui passent entre autre par la rénovation du patrimoine immobilier. Le texte comporte plusieurs directives dans ce sens et notamment :
« nous vous demandons : de participer activement à la réhabilitation du bâti existant en favorisant la mise en place d’ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) qui permet de rendre éligible le territoire au nouveau dispositif fiscal « Denormandie dans l’ancien » conçu pour faciliter l’équilibre économique de ces opérations. »

Le dispositif “Denormandie”, qui avait été introduit comme une adaptation de la loi Pinel à l’immobilier ancien, voit ainsi son attractivité considérablement renforcée. Il est par ailleurs probable que le volontarisme ainsi affiché des pouvoirs publics ne laisse de marbre les investisseurs. Et il y a fort à parier que ceux-ci pourraient à l’avenir concentrer leurs efforts sur la réhabilitation d’immeubles de centre-ville qui jusque-là retenaient moins l’attention que le neuf davantage doté d’incitations fiscales.

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