Déterminer son budget
Avant tout investissement locatif, il est important de déterminer le budget à y consacrer. Veillez cependant à ne pas commettre d’erreur d’estimation, car cela peut peser sur votre rentabilité et porter atteinte à votre projet. Pour la construction de votre budget, déterminez le type de logement que vous voulez acheter. Souhaitez-vous investir dans le neuf ? Ou avez-vous plutôt envie d’investir dans l’ancien ? Le coût d’un investissement dans le neuf est bien plus élevé que l’achat dans l’ancien.
Il ne suffit cependant pas de considérer uniquement les frais d’acquisition du bien. Vous devez également prendre en compte toutes les charges liées à l’investissement (frais de notaire lors de l’achat de l’appartement, taxes et impôts, charges de copropriété, dépôts de garantie, etc.).
Décider de comment financer son projet
L’une des premières choses à faire lorsque vous décidez de vous lancer dans l’investissement locatif, c’est de définir le mode de financement adéquat pour votre projet. Celui-ci dépendra de vos disponibilités financières et du rendement attendu du bien immobilier. Le crédit immobilier est une bonne alternative lorsque vous ne disposez pas de fonds propres pour financer en totalité le projet.
Obtenir un crédit immobilier
Pour faire un emprunt, les structures bancaires exigent le plus souvent que vous ayez un apport personnel de 10 %. Bien qu’il soit difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport financier, cela reste bien possible. Il faudra présenter un profil d’emprunteur sérieux, ainsi que de solides garanties. Grâce à l’effet de levier de crédit, vous allez augmenter de manière significative, votre capacité d’achat.
Avec l’argent emprunté à la banque pour financer votre projet sans apport financier, vous pouvez cibler des appartements qui présentent des rendements locatifs beaucoup plus intéressants. Si vous réussissez à investir de façon intelligente, vous pouvez percevoir un loyer bien plus élevé que le coût de remboursement du crédit. Pour pousser les Français à investir dans l’immobilier locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place.
Grâce à ses dispositifs destinés à l’optimisation fiscale, l’investisseur immobilier peut réduire ses impôts sur le revenu. Il s’agit entre autres, de la loi Pinel, de la loi Denormandie, du statut LMNP, du statut LMP, de la loi Girardin, de la loi Malraux et de la loi Monuments historiques, etc. En France, la durée de remboursement d’un emprunt pour un achat de bien locatif est située entre 15 et 20 ans. Il est cependant primordial de prendre en compte votre âge en fin de prêt pour déterminer la durée maximale sur laquelle vous pouvez emprunter.
Des règles strictes pour les prêts bancaires
Les banques sont de plus en plus rigoureuses face aux demandes de prêts. Autrefois, les établissements bancaires se basaient principalement sur le reste à vivre des emprunteurs pour valider ou non un dossier. Aujourd’hui, ils sont beaucoup plus stricts sur les critères comme le taux d’endettement et l’apport personnel. Le taux d’endettement ne doit ainsi pas excéder 33 % à 35 % des revenus de l’emprunteur.
Déterminer son type de location pour un investissement locatif
L’investisseur a le choix entre faire une location de type Airbnb, une location saisonnière ou une location à l’année. La location saisonnière est uniquement possible dans les secteurs touristiques et elle s’avère plus avantageuse lorsque le propriétaire ne veut pas avoir affaire au même locataire sur une longue durée.
Elle présente moins de risque d’impayés, mais le risque de vacance locative est assez important. La location de type Airbnb est aussi plus adaptée aux communes où le tourisme est développé. Ce type de location nécessite toutefois de prendre certaines précautions avant la mise en ligne de l’appartement sur une plateforme communautaire.
La location à l’année est, quant à elle, une bonne option lorsque le bien se situe dans une ville universitaire ou à une commune qui constitue un bassin d’emploi dynamique. Il existe très peu de risque de vacance locative dans ce cas, puisque ces villes font l’objet d’une forte demande locative.
Bien choisir son appartement
Choisir l’appartement idéal pour son investissement locatif demande de se baser sur des critères pragmatiques. La localisation est un élément clé du choix de votre futur bien immobilier. C’est pourquoi lors de l’achat d’un bien locatif, il est conseillé de penser comme un investisseur et non avec le cœur.
Il faut se poser les bonnes questions. On peut se demander quelle est l’attractivité de la commune et son évolution démographique. On étudie son taux d’emploi et de chômage, mais aussi à combien s’élève le loyer moyen dans la ville. On peut enfin se demander si le quartier est agréable à vivre, avec un bon niveau de sécurité, aux transports publics et aux commerces de proximité.
Faites des recherches et obtenez le plus d’information possible sur l’emplacement de votre futur investissement immobilier. Autre chose à prendre en compte dans le choix de votre bien locatif, ce sont les charges de la copropriété. Il est important de vérifier les charges locatives qui seront dues par le locataire et celles qui vous reviendront.
Déterminer le type de location le plus adéquat
Tous les candidats à l’investissement immobilier se posent inévitablement la question de savoir s’il est plus intéressant de louer vide ou meublé. Il est nécessaire de bien y réfléchir, car la réponse aura un impact assez conséquent sur votre rendement et votre fiscalité. La location en nue offre beaucoup plus de stabilité et de sécurité aux investisseurs immobiliers. Son fonctionnement est également moins complexe que celui de la location meublée.
La rentabilité locative moyenne d’une location vide est cependant évaluée à 5 %, alors que celle de la location meublée est d’environ 7 %. La location meublée bénéficie d’une fiscalité plus intéressante en plus d’avoir une meilleure rentabilité que la location vide.
Bien choisir son locataire et son loyer
La réussite de son investissement locatif passe également par le choix de son loyer et de son locataire. Le loyer à payer est fixé librement entre les deux parties (locataire et bailleur). Définir un loyer raisonnable vous permet de vite louer votre appartement et d’éviter la vacance locative. Il faut toutefois faire attention aux dispositifs d’encadrement des loyers. Quant au choix de l’occupant, il est primordial de vérifier le revenu de chaque candidat. Privilégiez ceux qui présentent suffisamment de revenus pour régler les frais de location. Cette précaution vous met à l’abri des risques de loyers impayés. Pour s’assurer du sérieux et de la solvabilité d’un potentiel locataire, il suffit de demander un dossier complet de location.
Ce dossier contient les justificatifs de ses revenus ainsi que les pièces qui vous permettent de vérifier son identité, son domicile actuel ainsi que son activité professionnelle. Pour trouver des candidats à la location, vous pouvez rédiger une annonce ou passer par une agence immobilière. Pour la réussite de votre investissement, faites le choix de vous faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine.
Pour mener à bien son projet d’investissement locatif, il est important de suivre certaines étapes. Il faut déterminer en premier le budget nécessaire à sa réalisation et ensuite trouver le moyen de le financer. Le bon choix de l’appartement, du type de location, du locataire et du loyer vous permet aussi d’avoir un bon rendement locatif, d’éviter les loyers impayés et les périodes de vacance locative.
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