Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Avant d’acheter un bien immobilier destiné à la location, il est primordial de savoir exactement ce qui motive vos actions. Cela vous permettra de mieux orienter vos choix futurs en matière de financement, de localisation et surtout concernant le type de bien. Plusieurs raisons peuvent justifier un investissement dans l’immobilier locatif. En premier lieu, il s’agit d’une opération qui permet de se constituer un patrimoine et de s’assurer un bon complément de revenus afin de préparer sa retraite.
Investir dans l’immobilier offre également de nombreux avantages fiscaux et permet de réduire ses impôts. Vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation en fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez (dispositif Denormandie et dispositif Pinel). Ces différents dispositifs vous permettent d’avoir une bonne optimisation fiscale et permettent d’amortir au fil des ans une bonne partie du prix d’achat du bien immobilier locatif.
Opter pour un investissement locatif permet donc de générer des revenus complémentaires. Votre patrimoine immobilier pourra être légué à vos enfants. Sur le long terme, le bien immobilier peut être utilisé pour la famille pendant le cycle de location. Il pourra servir à loger un enfant étudiant au cours des premières années de détention du logement. Il est toutefois déconseillé d’investir dans l’immobilier uniquement pour loger son enfant puisqu’il partira dès qu’il aura terminé ses études. Privilégiez donc l’option d’un investissement locatif pour augmenter le revenu.
Quelle est votre capacité de financement ?
Il s’agit d’un aspect important à prendre en compte avant de se lancer dans le secteur de l’immobilier locatif. Malgré un apport personnel, il est parfois préférable de faire un emprunt à la banque pour l’achat comptant d’un bien immobilier. Une grande partie du prix du logement peut être couvert par un crédit immobilier. Cela vous permet de bénéficier d’un effet de levier pour votre investissement immobilier.
Si vous avez déjà un crédit à la consommation ou un crédit immobilier en cours de remboursement, les organismes financiers ne seront pas cependant très enthousiastes à l’idée de vous accorder un autre prêt immobilier. Vous avez tout de même la possibilité de contracter un prêt « in fine » qui vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Quant au capital, il sera remboursé en une seule fois.
Les dispositifs de défiscalisation sont également très importants pour le financement du projet. Le dispositif Pinel par exemple vous permet de réduire vos impôts en achetant un bien immobilier neuf qui sera mis en location. Quant au dispositif Malraux, il permet de réduire la facture fiscale à condition de réaliser des travaux sur un logement ancien. Ces dispositifs fiscaux vous permettent donc d’utiliser les impôts pour financer une partie de votre bien immobilier.
Que choisir entre le neuf et l’ancien ?
La question d’investir dans l’immobilier ancien ou dans le neuf va bien au-delà des simples préférences personnelles. Il faut tenir compte de la motivation des investisseurs et du contexte de financement. Les acheteurs qui se lancent dans l’investissement locatif pour avoir des réductions d’impôts préfèrent le plus souvent investir dans le neuf.
Bien que l’argent ait déjà été avancé, le bien immobilier risque toutefois de ne pas être disponible dans les délais impartis. À l’inverse, les immeubles anciens ont un coût d’achat moins élevé. Investir dans l’ancien permet donc de se constituer un patrimoine au cœur de la ville et offre des perspectives de plus-values supérieures. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut cependant cibler le montant des charges d’entretien et des travaux à réaliser.
Quel emplacement pour réaliser un investissement locatif efficace ?
Le choix du lieu est un aspect important à prendre en compte pour réaliser un investissement locatif efficace. Les investisseurs préfèrent le plus souvent investir dans leur ville ou à proximité de chez eux. Il ne faut pas forcément privilégier sa ville de résidence. Vous devez vous concentrer sur les villes ayant une demande locative élevée et une forte croissance.
Pour choisir l’emplacement de votre investissement, prenez en compte le nombre d’emplois dans la région, les transports en commun, les pôles universitaires, etc. Prenez des renseignements sur le nombre de logements vacants dans la ville, les grands axes et les transports qui doivent être développés, les projets immobiliers en cours, etc.
Il est aussi recommandé de prendre des renseignements sur le prix du marché, les projets de rénovation, le flux migratoire attendu à long et à moyen terme. Si le lieu choisi est loin de votre ville, l’idéal serait de vous rendre sur place afin de mieux étudier la zone. Si cela est possible, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous conseiller.
Quel type de bien privilégier pour investir ?
Pour un investissement locatif, le logement doit être adapté au type de locataire que vous souhaitez attirer. Dans les villes universitaires, privilégiez les studios à proximité des écoles. Avec un prix de vente moins élevé, le studio constitue l’un des investissements les plus accessibles. Dans les villes étudiantes et les grands bassins, les studios se louent plus rapidement en raison de leur succès auprès des jeunes actifs et des étudiants.
Comparée aux grands appartements, la rotation des locataires y est plus élevée. La durée moyenne d’occupation pour les grands appartements est d’environ 5 ans contre 2 ans pour les studios. Certains marchés vous offrent la possibilité d’acheter 2 studios pour le prix d’un grand appartement. Les déménagements fréquents peuvent entraîner l’usure rapide du logement. Il faudra donc prévoir un budget pour la remise en état.
Quant aux T2 en centre-ville et à proximité des transports, ils conviendront parfaitement aux jeunes couples. Pour les colocations ou les locations de famille, privilégier les grands appartements. Ce type de logement nécessite un investissement initial important, mais les occupants ont tendance à rester plus longtemps. Cela offre une certaine stabilité et une meilleure rentabilité.
En définitive, il est important de se poser certaines questions essentielles avant d’investir dans l’immobilier locatif. Vous devez connaître l’objectif de votre investissement immobilier, votre capacité de financement, le choix idéal entre le neuf et l’ancien, le lieu à choisir pour réaliser votre investissement locatif et le type de bien privilégier. Vous devez aussi avoir une bonne connaissance du marché pour réussir votre investissement locatif. Pour vous aider et vous accompagner dans vos investissements depuis la définition des objectifs à la finalisation du projet, nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition.
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