Loi Malraux : une opération de restauration immobilière
Après la Seconde guerre mondiale, nombre de centres villes dévastés voyaient menacée la pérennité de leurs plus beaux éléments de patrimoine. À la même période, le développement des grands ensembles entraîne un exode de la population du centre vers la périphérie des villes. André Malraux souhaite préserver le patrimoine des quartiers historiques des villes et crée en 1962 une loi spécifique pour y parvenir. Près de 70 ans après sa création, cette loi reste active et fidèle à sa vocation d’origine. Elle concerne forcément des immeubles de caractère situés dans les quartiers historiques et qui doivent être restaurés dans les règles de l’art, c’est-à-dire en respectant l’esprit et le style dans lesquels ils ont été construits, ce qui suppose de réels savoir-faire. Du coup l’emplacement du bien immobilier est de standing, avec un niveau de réalisation des logements proche du neuf, et conserve tout le cachet de l’ancien. Toutefois, à la différence de programmes neufs, les prestations ne correspondent pas toujours aux standards actuels, comme par exemple les balcons, les parkings, les locaux annexes pour les vélos… Le charme de l’ancien a aussi ses contraintes, mais qui répondent à une demande réelle. Il faut donc être vigilant dans la sélection du bien et notamment la demande locative potentielle sur son secteur. N’oubliez pas que vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans à compter de la livraison des travaux.
Des emplacements bien définis par la loi Malraux
Les investissements en Loi Malraux concernent des immeubles d’habitations, ou des immeubles affectés à un autre usage et qui n’ont pas originellement été destinés à l’usage d’habitation, situés dans les secteurs suivants :
- Les secteurs sauvegardés
- Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD)
- Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
Ces secteurs sont publiés et identifiables auprès du Service de l’Urbanisme de la commune, en consultant le Plan Local d’Urbanisme.
En France, on recense environ 97 Secteurs sauvegardés (2006), 40 QAD (2010) et 537 ZPPAUP (2008). Faire un investissement en Loi Malraux, c’est investir dans l’un de ces secteurs. On ne peut donc pas se positionner n’importe où. Malgré tout, la qualité des marchés locatifs et immobiliers des différents secteurs est très variable. Certains secteurs sont saturés et les logements restent vacants, il faut donc être méfiant sur le choix de l’emplacement.
De plus, il ne faut pas oublier qu’un bien restauré dans les règles de l’art, dans un immeuble de caractère, avec un niveau de prestations tendant vers le haut-de-gamme, va s’adresser à une certaine catégorie de la population des locataires. Les immeubles placés dans des centres-villes dynamiques, bien irrigués par les transports urbains, et à proximité de commodités (commerces, écoles, loisirs…) doivent retenir votre attention. La localisation doit être cohérente vis à vis du standing du bien concerné et de la cible de locataires visée. Certains quartiers anciens ou historiques de villes ne sont pas toujours suffisamment réhabilités pour satisfaire cette exigence.
Une défiscalisation rapide et importante
La Loi Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 30% du budget travaux engagé sur l’opération, dans la limite de 100 000 € de travaux par an.
Les taux de réduction sont de 30 % en Secteur Sauvegardé et en QAD, et 22% en ZPPAUP.
Par exemple :
Achat du logement en secteur sauvegardé : 50 000 €
Budget travaux : 100 000 €
Total : 150 000 €
En 2013, je paye 50 000 € de travaux.
En 2014, je paye 50 000 € de travaux.
Je bénéficierai en 2013 de 50 000 x 30% = 15 000 € de réduction d’impôt
Je bénéficierai en 2014 de 50 000 x 30% = 15 000 € de réduction d’impôt
Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, je devrai m’engager à louer le bien pendant neuf années à compter de la réception des travaux. Cependant, je ne devrai me soumettre à aucune contrainte locative de type plafond de loyer ou de ressources des locataires.
Un montage juridique complexe
Il existe aujourd’hui deux types de montage principaux pour investir en Loi Malraux :
- la restauration en ASL (Association Syndicale Libre)
- l’acquisition en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
La restauration en ASL
Dans beaucoup d’opérations Malraux, l’acquisition du foncier est clairement distinguée de la réalisation des travaux. L’immeuble, divisé en plusieurs logements, est acheté directement par les investisseurs réunis en copropriété. Ces investisseurs prennent alors part à la constitution d’une Association Syndicale Libre, qui aura pour objet la réalisation des travaux de restauration. Cette association passe un marché de travaux avec une entreprise générale, et assure la maîtrise d’ouvrage de l’opération de restauration. Souvent administrée par l’opérateur qui a monté l’opération, elle récolte les fonds des investisseurs et se charge de payer les entreprises au fur et à mesure de la réalisation des travaux.
La Vente d’Immeuble à Rénover
Depuis 2009 et la réforme fiscale de la loi Malraux, il est possible d’investir en Loi Malraux en acquérant auprès de l’opérateur le logement et les travaux, sur un seul et même contrat. Dans ce cas, les paiements des travaux sont faits directement au promoteur, au rythme de l’avancement des travaux. Cette formule, plus coûteuse et moins souple dans sa mise en œuvre, bénéficie de plus de garanties et est plus sécurisée en cas de problème.
Une sélection attentive des opérations
L’investissement en Loi Malraux offre un réel attrait par son efficacité fiscale, et l’aspect prestigieux des réalisations. Il faut cependant être vigilant et attacher de l’importance à la nature de l’opérateur, sa fiabilité, surtout pour un montage en ASL.
Il faut également se concentrer sur une localisation porteuse en matière de loyers (certaines villes économiquement sinistrées ont des secteurs sauvegardés et regorgent d’immeubles à bas prix qui attirent des opérateurs peu regardants à la pérennité locative de leurs opérations).
Enfin, il faut porter une attention toute particulière au prix de revient de l’investissement au regard de son emplacement. Il est parfaitement concevable qu’un immeuble restauré dans le respect des exigences de l’Architecte des Bâtiments de France, de manière artisanale et qualitative, représente un surcoût par rapport à de la construction neuve, il faut cependant rester vigilant sur la qualité de l’emplacement qui doit être en rapport avec la qualité de la prestation de l’immeuble.
