Le Censi-Bouvard, le Denormandie et le PTZ sont prolongés par la loi de finances 2022
Différents amendements au projet de loi de finances 2022 ont pour objet de clarifier l’avenir du Censi-Bouvard, du prêt à taux zéro (PTZ) et du dispositif Denormandie.
Le Censi-Bouvard
Un amendement de la loi de finances 2022 va prolonger d’un an, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard.
Ce dernier est une loi de défiscalisation immobilière qui profite aux acheteurs de biens meublés destinés à la location dans des résidences de services. Les bénéficiaires du dispositif Censi-Boulevard profitent d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans. Ils vont également profiter d’une récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Le dispositif Denormandie
En ce qui concerne le dispositif Denormandie, il sera également prolongé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023. Pour rappel, il s’agit d’un dispositif qui a pour objectif d’encourager la rénovation dans l’ancien. En effet, avec la loi Denormandie, un particulier qui achète un habitat à rénover situé dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location va bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il s’applique aux rénovations de logements anciens situés dans les villes du programme Action cœur de ville et à des villes moyennes confrontées à des habitats dégradés.
Le PTZ
Le prêt à taux zéro sera également prolongé jusqu’en 2023 selon l’amendement de la loi de finances de 2022. Le dispositif ne subira pas de modifications. La réforme, qui consiste à prendre en compte les revenus de l’année écoulée à titre de référence (au lieu des revenus du foyer de l’année N-2), sera reportée. Cet amendement propose que l’année de référence reste l’année N-2 jusqu’au 1er janvier 2023.
À partir de début 2023, le montant total des ressources à ne pas dépasser pour bénéficier d’un PTZ sera estimé sur la base des derniers revenus connus.
Quid de l’après-Pinel ?
Le dispositif Pinel va progressivement perdre de son intérêt. 2022 est, en effet, la dernière année pour profiter des réductions d’impôts maximales.
Un Pinel classique moins intéressant à partir de 2023
Le dispositif Pinel a pour objectif de permettre à un acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’achat ou la construction d’un logement neuf. Le Pinel classique est valable jusqu’au 31 décembre 2021. Pour en bénéficier, il doit s’engager à mettre le logement en location à un tiers, à titre de logement principal, et ce, pour au moins une durée de 6 ans.
Le dispositif Pinel va encore fonctionner dans les mêmes conditions jusqu’au 31 décembre 2022. À partir du 1er janvier 2023, la réduction d’impôt proposée va perdre de son intérêt, avant de disparaitre définitivement en 2024.
Faire un investissement locatif en Pinel est très avantageux, car il permet d’acheter sans avoir à faire un effort d’épargne important. En effet, le remboursement de l’emprunt immobilier se fera en grande partie par le biais du locataire. Le Pinel classique permet aux acheteurs de profiter d’une réduction d’impôt très intéressante. Pour rappel, cette dernière est calculée à partir du prix global du bien acheté, à savoir :
- 12 % pour un engagement sur 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Comme le dispositif va perdre progressivement son intérêt, il est conseillé de souscrire au dispositif avant 2023. Le dispositif Pinel va en effet avoir des taux réduits de 12 % à 10,5 % pour 6 ans, de 16 % à 15 % pour 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans.
Loi de finances 2022, un Super Pinel sur la table
La suite et l’amélioration de la loi Pinel sont également évoquées dans le cadre de la loi de finances 2022. En effet, le Super Pinel ou Pinel+ va prendre le relai en proposant des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Des changements dans les conditions d’obtention sont prévus. Le Super Pinel sera plus axé sur la transition énergétique et la réglementation RE2020. Il est prévu qu’il entre en vigueur début 2023.
Le Super Pinel va appliquer des taux identiques à ceux de l’ancien Pinel, mais avec des conditions renouvelées.
Pour être éligible au Super Pinel, il faut remplir certaines conditions, basées notamment sur la qualité du logement et sur les exigences environnementales. En effet, les critères appliqués vont porter sur le respect de la nouvelle réglementation environnementale 2020 et les différentes qualités du logement. Cela concerne la luminosité, l’aération, l’accès à un espace extérieur, la surface minimale de l’habitation, l’agencement, la mutabilité… Le logement doit correspondre aux surfaces minimum requises :
- 28 m² de surface intérieure et 3 m² de surface extérieure pour un studio ou un appartement T1,
- une surface intérieure de 45 m² et 3 m² de surface extérieure pour un 2 pièces,
- une surface intérieure de 62 m² de et une surface extérieure de 5 m² pour un T3,79 m² de surface intérieure et 7 m² de surface extérieure pour un 4 pièces,
- Une surface intérieure de 96 m² et 9 m² de surface extérieure pour un T5.
Ces dispositions ont pour principal objectif d’améliorer le confort de vie des habitants. Le Super Pinel s’inscrit dans une volonté d’apporter dans le secteur une nouvelle dynamique axée sur l’écologie et la qualité de vie.
Le « Louer abordable » est repensé
Pour que le dispositif « Louer abordable » ou Cosse d’investissement locatif soit plus attractif, il sera simplifié de manière à ce que les propriétaires soient plus nombreux à baisser leurs loyers dès 2022. En effet, ceux qui réduiront leurs loyers vont bénéficier d’avantages fiscaux attrayants.
Pourquoi le « Louer abordable » n’a-t-il pas marché ?
La refonte du dispositif est motivée par la baisse importante du recours à ce dispositif au cours des dernières années. Les propriétaires bailleurs devaient signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers. Ce dispositif, qui coûte 70 millions d’euros/an à l’État, n’a pas eu le succès escompté jusqu’à présent.
En effet, le dispositif est surtout utilisé dans les zones étendues. Or, les offres de logement y sont déjà nombreuses, contrairement aux zones tendues où l’offre est inférieure à la demande. Un phénomène qui est causé notamment par le fait que les plafonds de loyers pratiqués dans les zones tendues sont trop bas. Cela n’attire donc pas les propriétaires bailleurs.
Développement de l’idée pour le redynamiser
Pour redynamiser le dispositif « Louer abordable », le projet de loi propose un alignement de l’avantage fiscal à la baisse de loyer consentie par le bailleur. L’abattement fiscal proposé sera ainsi transformé en crédit d’impôt à partir du 1er janvier 2022. Ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2024. Contrairement au dispositif classique, le gain sera le même pour tous les propriétaires. Tous les propriétaires bailleurs vont donc pouvoir en bénéficier, ce qui va sûrement donner plus de succès au dispositif.
L’avantage fiscal sera aussi calculé selon la baisse consentie par le propriétaire en ce qui concerne le loyer. Le plafonnement des loyers sera enfin fixé en tenant compte des loyers réels au niveau communal, et non sur le caractère tendu ou non de la zone en question.
Grâce à ces changements, le gouvernement espère interpeller les propriétaires bailleurs avec des conditions plus attractives. Il va également pouvoir s’attaquer à la problématique des biens locatifs vacants pour que les foyers les plus modestes puissent trouver des logements.
2022 s’annonce donc une année incitative pour l’achat immobilier. C’est le moment de profiter de conditions avantageuses pour acheter et de possibilités intéressantes de défiscaliser. On peut noter l’enveloppe importante accordée à la transition écologique dans ce projet de loi et s’intéresser de près à des projets de réhabilitation par exemple.
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