2018, l’année du Déficit Foncier

Mozart malraux defisc

2018, l’année du Déficit Foncier

La nouvelle donne fiscale offre une opportunité unique aux investisseurs en déficit foncier. En effet, le contexte fiscal unique de 2018, qui n’a jamais existé auparavant, représente une aubaine rare.  Il nous semblait important de marquer un temps d’arrêt sur l’intérêt du déficit foncier créé en 2018 et de rédiger quelques lignes à ce sujet.

Le prélèvement à la source en 2019

Il est vrai qu’avec la loi de finances rectificative de 2017 ainsi que celle de 2018, cette nouveauté a fait couler beaucoup d’encre. Il est actuellement possible de lire, ou d’entendre, des avis complètement différents sur ce point.

A l’origine le prélèvement à la source devait prendre naissance au premier janvier 2018, puis a été repoussé d’un an. C’est officiel, ce sera pour janvier 2019.

Le principe est simple : payer l’impôt sur le revenu de l’année en cours. Le prélèvement à la source met un terme à ce décalage d’une année, qui fait qu’actuellement vous payez l’impôt sur les revenus de l’an dernier avec les revenus de cette année.

Mais une question de taille se pose : Si en 2019, nous paierons l’impôt sur le revenu 2019, alors que nous payons actuellement en 2018 l’impôt sur le revenu 2017…

Quid de l’impôt sur le revenu 2018 ?

Le régime transitoire

Pour pallier ce décalage, et éviter au contribuable d’acquitter sur la même année deux années d’impôt, la Loi de Finances prévoit un régime transitoire.

Ainsi, les revenus perçus (salaires, revenus fonciers…) en 2018, seront déclarés, le montant de l’impôt dû sera calculé, et chaque contribuable se verra bénéficier d’un crédit d’impôt appelé CIMR (Crédit d’impôt à la Modernisation du Recouvrement) égal au montant de son impôt.  Les revenus de 2018 seront donc, de fait, défiscalisés. Il est à noter que pour éviter la tentation de profiter de cette aubaine, les revenus dits exceptionnels (plus-values, dividendes, etc …) ne bénéficieront pas du CIMR, et différentes mesures de contrôle viseront à vérifier que les revenus de 2018 ne sont pas manipulés dans le but de bénéficier de cette défiscalisation unique.

En d’autres termes :

En 2017, vous avez payé votre impôt sur les revenus perçus en 2016.

En 2018, vous payez votre impôt sur les revenus perçus en 2017.

Mais en 2019, vous payerez l’impôt généré par les revenus perçus en 2019.

Le Déficit Foncier dans le régime transitoire

Allons un peu plus loin… En considérant l’année 2018, comme une année pseudo fiscalement blanche, quelle est la conséquence pour un investisseur immobilier qui engage des travaux lui ouvrant droit au Déficit foncier ?

les travaux engagés en 2018, se seraient imputés comme suit :

–  10 700 euros, sur votre revenu global (Amendement Baladur)

  • Le surplus imputable sur vos revenus fonciers de l’année 2018.
  • L’excédent reportable sur les revenus de même Nature, soit les revenus fonciers jusqu’en 2027.

Un problème se posait alors :

L’année 2018 étant pseudo fiscalement blanche, les charges imputées ( = le Déficit foncier) sur des revenus non imposables, ne génère pas d’économie d’impôt.

Evidement, vous comprendrez aisément que si tout était resté tel quel, personne n’aurait engagé de travaux en 2018, les sociétés de bâtiment n’auraient pas eu d’activité, un agenda vide qui aurait forcement donné lieu à des licenciements économiques ou même des fermetures pour certaines d’entre elles.

Il était forcement impossible pour notre gouvernement, de fermer les yeux sur ce sujet.

C’est donc pour cela, que la loi de finances rectificative du 5 décembre 2017 nous a apporté la réponse.

Il a été prévu un dispositif dérogatoire au sein duquel les travaux d’entretien ou de rénovation (Déficit foncier) seraient déductibles des revenus fonciers 2019 à hauteur de la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019.

Pour des facilités de compréhension, prenons un exemple chiffré.

Comment bien rédiger la clause bénéficiaire de son contrat d'assurance-vie

Vous êtes propriétaire de plusieurs biens que vous mettez en location. Vous déclarez un Bénéfice foncier  imposable de 20 000 euros. (Ne pas confondre le bénéfice foncier, qui est le résultat fiscal (Recettes – Charges), avec le revenu foncier, qui sont les loyers que vous percevez).  Vous décidez en 2018 de réaliser une acquisition immobilière sur une opération  en déficit foncier dont le montant des travaux s’élève à 200 000 euros. Votre tranche marginale d’imposition est à 30% et les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2% en 2018 (contre 15,5% en 2017).

L’histoire est simple :

2018, paiement de l’enveloppe travaux dans son intégralité 200 000 euros.

2018

2019

Déduction automatique de  de 50% des travaux engagés en 201850% x 200 000 = 100 000 €
Montant des travaux payés200 000,00 €
Part du Déficit foncier imputable sur les Bénéfices fonciers existants.20 000,00 €20 000,00 €
Part du déficit foncier imputable sur les revenus d’activités.10 700,00 €10 700,00 €
Reportable169 300,00 €69 300,00 €
Cumul du déficit reportable :169 300,00 €169 300 + 69 300 = 238 600 €
Economie d’impôt réalisée sur L’année :0,00 €12 650,00 €

Explications complémentaires concernant le calcul de l’économie d’impôt : 

(10 700 x 30%) + (20 000 x 47,2%) = 12 650 €.

En effet, les revenus d’activités ne sont qu’assujettis à la tranche marginale d’imposition, quand les revenus fonciers existants sont soumis à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

Explications complémentaires concernant l’impact du prélèvement à la source sur le déficit foncier. 

Comme l’exemple ci-dessus l’illustre, aucun gain fiscal n’est perçu en 2018, en contrepartie de quoi, vous pouvez réincorporer 50% du montant des travaux engagés en 2018, en 2019 « gratuitement ».

Vous aurez donc réellement dépensé 200 000 euros de travaux, pour bénéficier d’une enveloppe déductible de 269 300 euros dont 30700 seront utilisés en 2019 et 238 600 euros déductibles de vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années.

Le constat est sans appel : vous avez gagnez 69 300 euros de déficit foncier.

Vous comprenez dorénavant pourquoi 2018 est l’année de l’investissement en déficit foncier.

Pour en finir avec cet exemple, le gain fiscal généré par le montage ci-dessus est de 125 269 euros pour 200 000 euros de travaux engagés en 2018.

Sans la mise en place du prélèvement à la source en 2019, le gain fiscal aurait été de 92 559 euros. 

Conclusion : 

L’année 2018 est l’année du Déficit Foncier. Certaines opérations peuvent générées jusqu’à 35% de réduction d’impôt supplémentaire. 

Remarques : 

1) Chaque situation est a étudier au cas par cas. Ce qui est vrai dans l’exemple ci-dessus ne l’est peut être par forcément pour vous.

2) Les opérations en déficit foncier étant habituellement rares, vont l’être d’avantage en 2018.

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